بسم اللــــه الرحمـــن الرحيــــم

                        رقم التبليغ:          

                        بتاريــخ:      /    /2021

                        ملف رقم: 32/2/4239

الســيدالمهندس/ رئيس مجلس إدارة الهيئة المصرية العامة لمشروعات الصرف.

    تحية طيبة، وبعد،

فقد اطلعنا على كتابكم المؤرخ 9/6/2013، بشأن النزاع القائم بين الهيئة المصرية العامة لمشروعات الصرف والهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية، بخصوص إلزام الأخيرة بإتمام التعاقد على بيع قطعة أرض مساحتها (1800م2) لإنشاء مبنى الإدارة العامة لصرف بورسعيد والمساكن الملحقة به بقرية النورس بمحافظة بورسعيد وفقًا للسعر المعلن فى تاريخ التخصيص عام 2003 بواقع ستة جنيهات للمتر المربع.

وحاصل الوقائع– حسبما يبين من الأوراق– أن الإدارة العامة لصرف الإسماعيلية كانت تشرف على أعمال الصرف المغطى فى محافظات القناة الثلاث، ونظرًا إلى اتساع الزمام، تم إنشاء الإدارة العامة لصرف بورسعيد، واتخذت من الإدارة العامة لصرف الإسماعيلية مقرًا لها، ولعدم ملاءمة وجود مقر الإدارة خارج المحافظة، اتفقت الإدارة العامة لصرف بورسعيد مع الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية على شراء قطعة أرض مساحتها (1800 م2) بقرية النورس بمحافظة بورسعيد لإنشاء مبنى الإدارة العامة لصرف بورسعيد وبعض العمارات السكنية الملحقة به، وبتاريخ 29/3/2004 قامت الإدارة العامة لصرف بورسعيد بتسلم الأرض وسداد مبلغ (10800) عشرة آلاف وثمانمائة جنيه، ثم طلبت الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية من الإدارة العامة لصرف بورسعيد سداد مبلغ مقداره (4078) أربعة آلاف وثمانية وسبعون جنيهًا كغرامة تأخير عن سداد المبلغ سالف البيان، وبتاريخ 6/2/2008 تم سداد المبلغ المطالب به، ثم طلبت الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية من الإدارة العامة لصرف بورسعيد سداد مبلغ مقداره (2684) ألفان وستمائة وأربعة وثمانون جنيهًا، وبتاريخ 2/3/2008 تم سداد المبلغ المطالب به، إلا أنه عندما طالبت الهيئة المصرية العامة لمشروعات الصرف الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية بعقد البيع، طلبت الأخيرة سداد مبلغ مقداره (72000) اثنان وسبعون ألف جنيه، بعد إعادة تقدير قيمة المتر بمبلغ أربعين جنيهًا من اللجنة العليا لتثمين أراضى الدولة، لذا طلبتم عرض النزاع على الجمعية العمومية.

وقد سبق عرض النزاع على الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بجلستها المعقودة فى 26 من فبراير عام 2020م الموافق 2 من رجب عام 1441ه، فتبين لها عدم صلاحيته للفصل فيه بحالته لوجود بعض الأمور الفنية المتخصصة التى يتوقف الفصل فيها على الاستعانة بأهل الخبرة، لذا انتهت الجمعية العمومية إلى تكليف طرفي النزاع بتشكيل لجنة فنية برئاسة أحد أعضاء الهيئة المصرية العامة للمساحة بمحافظة بورسعيد، وممثل عن كل من طرفي النزاع، تكون مهمتها معاينة الأرض موضوع النزاع وتحديدها تحديدًا دقيقًا، وبيان وجود أي مبانٍ على الأرض من عدمه، وبيان الحائز والمالك الحالي للأرض، وسنده فى كل الأحوال، وسبب امتناع الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية عن تسليم الهيئة المصرية العامة لمشروعات الصرف عقد البيع الخاص بالأرض موضوع النزاع، وكذا بيان المبالغ المدفوعة من الهيئة الأخيرة وسندها، والسعر المحدد بمعرفة اللجنة العليا لتثمين أراضى الدولة، والمستندات الدالة على ذلك بالتفصيل، على أن تقدم اللجنة تقريرها إلى الهيئة عارضة النزاع لتتولى الأخيرة رفعه للعرض على الجمعية العمومية قبل انعقاد جلسة 13/5/2020م، تمهيدًا للفصل فيه.

وإذ أودعت اللجنة تقريرها فتبين أنها شُكّلت بتاريخ 27/4/2020 واجتمعت بتواريخ 28/4/2020 و3/5/2020 و10/5/2020 ولم يحضر ممثل الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية أيًّا من اجتماعاتها، وأنه بتاريخ 23/12/2020 قامت اللجنة بالتوجه إلى قطعة الأرض محل النزاع– دون حضور ممثل الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية أيضًا– وتم رفع مساحة الأرض محل النزاع وتبلغ مساحتها (1800م2)، وتبين أن جزءًا منها يتداخل مع الشوارع، كما شملت عمارات سكنية قائمة تتبع مشروع 43 “عشوائيات عزبة الإصلاح وهاجوج والجناين”، كما تبين أن الحائز الحالي للأرض محل النزاع هو محافظة بورسعيد. واطّلعت اللجنة على صورة من العقد الابتدائي المبرم بين طرفي النزاع المؤرخ 29/4/2014– أي بعد تاريخ طلب عرض النزاع بقرابة عام ميلادي كامل- والثابت به أن البيع تم نظير (40) جنيهًا للمتر وقد تم سداد كامل الثمن، وقامت الهيئة المصرية العامة لمشروعات الصرف بسداد دفعة أولى بتاريخ 20/10/2007 بمبلغ (10080) جنيهًا بموجب الشيك رقم (1133104)، وأن المبلغ المتبقي هو(97200) جنيه، وبتاريخ 5/9/2013 تم سداده.

ونفيد: أن النزاع عُرض على الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بجلستها المعقودة في 19 من مايو عام 2021م، الموافق 7 شوال عام 1442ه، فتبين لها أن المادة (87) من القانون المدني تنص على أن: “1- تعتبر أموالا عامة، العقارات والمنقولات التي للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة، والتي تكون مُخصصة لمنفعة عامة بالفعل أو بمقتضى قانون أو مرسوم أو قرار من الوزير المختص. 2- وهذه الأموال لايجوز التصرف فيها أو الحجز عليها أو تملكها بالتقادم”، وأن المادة (88) منه تنص على أن: “تفقد الأموال العامة صفتها العامة بانتهاء تخصيصها للمنفعة العامة. وينتهي التخصيص بمقتضى قانون أو مرسوم أو قرار من الوزير المختص، أو بالفعل أو بانتهاء الغرض الذى من أجله خصصت تلك الأموال للمنفعة العامة”، وتنص المادة (147) منه على أن: “1-العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون. 2-…”، وتنص المادة (148) منه على أن: “1- يجب تنفيذ العقد طبقًا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية. 2- ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه، ولكن يتناول أيضًا ما هو من مستلزماته، وفقًا للقانون والعُرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام”، وتنص المادة (150) من ذات القانون على أنه: “1- إذا كانت عبارة العقد واضحة، فلا يجوز الانحراف عنها من طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين…”، وتنص المادة (215) منه على أنه: “إذا استحال على المدين أن ينفذ الالتزام عينًا حكم عليه بالتعويض لعدم الوفاء بالتزامه، ما لم يثبت أن استحالة التنفيذ نشأت عن سبب أجنبي لا يد له فيه، ويكون الحكم كذلك إذا تأخر المدين في تنفيذ التزامه”، وتنص المادة (373) منه على أن “ينقضي الالتزام إذا أثبت المدين أن الوفاء به أصبح مستحيلا عليه لسبب أجنبي لا يد له فيه.”

كما طالعت الجمعية العمومية العقد المبرم بين الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية (طرفًا أول) ووزارة الموارد المائية والري– ممثلة في الإدارة العامة لصرف بورسعيد- (طرفًا ثانيًا) بتاريخ 29/4/2014 والمعنون “عقد البيع الابتدائي مع حفظ حق الامتياز للإدارة العامة لصرف بورسعيد لإقامة مبانٍ إدارية بقرية النورس جنوب بورسعيد بمساحة 1800م2″، فتبين لها أن البند الثالث منه ينص على أنه: “تم هذا البيع بسعر(40ج) (فقط أربعين جنيهًا) للمتر المربع الواحد وبذلك تكون جملة الثمن (72000ج) (فقط اثنين وسبعين ألف جنيه) وقام الطرف الثاني بسداد كامل الثمن…”، وينص البند الرابع منه على أن: “يقر الطرف الثاني بأنه قَبِل شراء هذه المساحة بالحالة التي هي عليها أو بما عليها من حقوق ظاهرة كانت أم خفية بحيث لا يجوز الرجوع على الطرف الأول بأي شيء من هذا القبيل”، وينص البند السابع منه على أن: “يقر الطرف الثاني بأنه عاين المساحة المبيعة المعاينة التامة النافية للجهالة وأنه تسلمها بمحضر معاينة مؤرخ في 29/3/2004 وأصبحت في حيازته ويلتزم بأداء جميع ما هو مربوط عليها من أموال أميرية وغير ذلك من ضرائب أو رسوم أيا كانت اعتبارا من تاريخ العقد”.

واستظهرت الجمعية العمومية مما ما تقدم– وعلى ما جرى به إفتاؤها- أنه بتلاقي إرادتي طرفي العقد يصبح مضمونه ملزمًا لكل منهما، وهو ما يعبر عنه بأن العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون. وأن تنفيذ العقد يجب أن يكون طبقًا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية، كما استظهرت الجمعية العمومية أنه من الأمور المسلم بها سواءً في مجال العقود الإدارية أو المدنية أن الخطأ العقدي هو عدم قيام المدين بتنفيذ التزاماته الناشئة عن العقد، فإذا استحال على المدين أن ينفذ التزاماته عينًا كان مسئولا عن التعويض لعدم الوفاء بها، ما لم يثبت أن استحالة التنفيذ ترجع إلى سبب أجنبي لا يد له فيه كحادث فجائي أو خطأ من الغير أو قوة قاهرة من شأنها أن تستغرق ما يكون قد صاحبها من أخطاء وقعت من أي من المتعاقدين وأصبحت تمثل بذاتها السبب المباشر والوحيد في الحيلولة دون إتمامه.

وحيث إنه متى كان ما تقدم، وكان الثابت من الأوراق أنه أثناء نظر النزاع الماثل وبتاريخ 29/4/2014 أبرم طرفا النزاع عقد بيع ابتدائي للأرض محل النزاع– أي بعد تاريخ طلب عرض النزاع بقرابة عام ميلادي كامل- والثابت به أن البيع تم نظير (40) جنيهًا للمتر، وكان قد تبين للجمعية العمومية-على النحو الوارد بتقرير اللجنة المشكلة في النزاع الماثل- أن جزءًا من الأرض يتداخل مع الشوارع، والجزء الآخر يشمل عمارات سكنية قائمة تتبع مشروع 43 “عشوائيات عزبة الإصلاح وهاجوج والجناين”، وأن الحائز الحالي للأرض هو محافظة بورسعيد، وقد اتصل علم الجهة عارضة النزاع بهذه الحيازة على نحو ما رود بالأوراق، وكانت أسباب تأخير وتراخي الجهة عارضة النزاع في إنهاء إجراءات التعاقد وأداء الثمن منذ تخصيص الأرض لما يقارب سبع سنوات لا شأن للهيئة المعروض ضدها النزاع بها، فمن ثم تكون الإدارة العامة لصرف بورسعيد قد ألزمت نفسها بنفسها بهذا الاتفاق الجديد، المبرم بتاريخ لاحق لتاريخ طلب عرض النزاع، ودون إبداء أي تحفظات عند توقيعه، وهو ما يتعين معه التقيد به والنزول على مقتضاه إعمالا لقاعدة أن العقد شريعة المتعاقدين، ولا يجوز لها قانونًا التنصل منه والمطالبة بتعديل سعر المتر للأرض محل النزاع، وإهدار ما تلاقت عليه إرادتا طرفيه، وتكون حيازة محافظة بورسعيد للأرض محل النزاع طارئًا حائلا استجد في النزاع، ونتج عنه استحالة لتنفيذ عقد البيع، بحسبان جزء من مسطح الأرض محل النزاع أضحى في حيازة المحافظة، وخلصت معه الجمعية العمومية إلى أحقية الجهة عارضة النزاع في الاختيار بين مطالبة الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية بأرض بديلة أو استرداد الثمن.

لـــذلــــك

انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى استحالة تنفيذ عقد البيع، والهيئة المصرية العامة لمشروعات الصرف هي وشأنها مع الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية في المطالبة بمساحة بديلة لمساحة العقد أو استرداد الثمن؛ وذلك على النحو المبين بالأسباب.

والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته

تحريرًا في:           /           /2021

                                      رئـيس الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع

                  المستشار/

            يسرى هاشم سليمان الشيخ

                          النــائـــب الأول لرئـيـس مـجـلـس الـدولــة