بسم اللــــه الرحمـــن الرحيــــم

                        رقم التبليغ:          

                        بتاريــخ:      /    /2021

                        ملف رقم: 58/1/595

السيد الأستاذ المستشار/ مساعد وزير العدل لشئون الشهر العقاري والتوثيق

تحية طيبة، وبعد،

فقد اطلعنا على كتابكم رقم (502) المؤرخ 13/6/2018 الموجه إلى إدارة الفتوي لوزارات الداخلية والخارجية والعدل، بشأن الإفادة بالرأي القانوني بخصوص مدى سريان نص المادة (271/1) مرافعات على أحكام القيد في السجل العيني.

وحاصل الوقائع- حسبما يبين من الأوراق- أن محكمة استئناف المنصورة– مأمورية الزقازيق– الدائرة (22) مدني، قضت بجلسة 14/3/2006 في الاستئنافات أرقام (1827) و(1883) و(1964) و(2148) لسنة 47 ق. بقبولها شكلاً، وفي موضوع الاستئناف رقم (1827) لسنة 47 ق. بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به من إلزام وزير العدل “بصفته” بالمصروفات، وعدم إلزامه أية مصاريف، وفي موضوع باقي الاستئنافات برفضها، وبتأييد الحكم المستأنف، وهو حكم محكمة الزقازيق الابتدائية الصادر بجلسة 31/3/2004 في الدعوى رقم (2006) لسنة 1988 م. ك. ح الزقازيق بتثبيت ملكية المدعين (1- سمير فريد بشاي. 2- عماد فريد بشاي. 3- ليلي فريد بشاي.) للأطيان موضوع النزاع الموضحة الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى وتقرير الخبير، وتمّ قيد الحكم الاستئنافي الانتهائي بمكتب السجل العيني بالزقازيق بالمشهر رقم (1574) لسنة 2009، وتم التصرف ببيع بعض قطع الأراضي موضوع هذا المشهر بموجب المشهرين رقمي (411) و(536) لسنة 2016، إلا أن محكمة النقض- الدائرة المدنية- أصدرت حكمًا بجلسة 19/3/2017 في الطعون أرقام (6610) و(7309) و(7310) لسنة 76 ق. المقامة ضد حكم الاستئناف المذكور بنقض هذا الحكم، وحكمت في موضوع الاستئنافات المشار إليها بإلغاء الحكم الصادر في الدعوى رقم (2006) لسنة 1988 مدني الزقازيق الابتدائية، وبانعدام الخصومة فيها، وتقدم ذوو الشأن بالطلب رقم (277) لسنة 2017 الممتد برقم (190) لسنة 2018 لقيد حكم محكمة النقض المار ذكره، وأثير الخلاف في الرأي- على نحو

ما ورد بتقرير اللجنة المشكلة بمصلحة الشهر العقاري والتوثيق بموجب قرار أمينها العام رقم (404) لسنة 2018 لفحص الشكاوى المقدمة من ذوي الشأن- حول مدى تأثير نقض حكم الاستئناف المشار إليه على القيد الذي تم بموجبه بالسجل العيني في ضوء أحكام قانون السجل العيني رقم (142) لسنة 1964، والتي تقضي بقوة إثبات وصحة البيانات الواردة بالسجل، وما نصّت عليه المادة (271/1) من قانون المرافعات من شمول أثر حكم محكمة النقض للحكم المنقوض، ولكافة الأعمال التي تأسست عليه، وقد ارتأت إدارة الفتوى عرض الموضوع على اللجنة الأولي من لجان قسم الفتوي، فقررت اللجنة بجلستها المعقودة بتاريخ 16/5/2020 إحالة الموضوع إلى الجمعية العمومية ؛ لما آنسته فيه من أهمية وعمومية.

ونفيد أن الموضوع عرض على الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بجلستها المعقودة في 10 من مارس عام 2021م الموافق 26 من رجب عام 1442ه؛ فتبين لها أن المادة (1) من القرار بقانون رقم (142) لسنة 1964 بشأن نظام السجل العيني تنص على أن: “السجل العيني هو مجموعة الصحائف التي تبين أوصاف كل عقار وتبين حالته القانونية وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به.”، وأن المادة (4) منه تنص على أن: “(1) يُخصص سجل عيني لكل قسم مساحي، وتفرد في هذا السجل صحيفة خاصة بكل وحدة عقارية…”، وأن المادة (11) منه تنص على أنه: “لا تثبت الحقوق في صحائف السجل إلا إذا كانت قد نشأت أو تقررت بسبب من أسباب اكتساب الحقوق العينية، وإذا كان هذا السبب تصرفًا أو حكمًا وجب أن يكون قد سبق شهره.”، وأن المادة (26) منه تنص على أن:”جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب قيدها في السجل العيني… ويترتب على عدم القيد أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم. ولا يكون للتصرفات غير المقيدة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن.”، وأن المادة (32) منه تنص على أن: “الدعاوى المتعقلة بحق عيني عقاري أو بصحة أو نفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها يجب أن تتضمن الطلبات فيها إجراء التغيير في بيانات السجل العيني ولا تقبل الدعوى إلا بعد تقديم شهادة دالة على حصول التأشير في السجل بمضمون هذه الطلبات.”، وأن المادة (34) منه تنص على أن: “يؤشر في السجل العيني بمنطوق الحكم النهائي الصادر في الدعاوى المبينة في المواد السابقة.”، وأن المادة (35) منه تنص على أن: “يترتب على التأشير بالدعاوى في السجل العيني أن حق المدعي إذا تقرر بحكم مؤشر به طبق القانون خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائيًّا يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق وأثبتت لمصلحتهم بيانات في السجل ابتداءً من تاريخ التأشير بهذه الدعاوى في السجل…”، وأن المادة (37) منه تنص على أن: “يكون للسجل العيني قوة إثبات لصحة البيانات الواردة فيه…”، وأن المادة (39) منه تنص على أنه: “لا يجوز إجراء تغيير في البيانات الواردة في السجل العيني إلا بمقتضى محررات موثقة صادرة ممن يملك التصرف في الحقوق الثابتة في السجل أو بمقتضى حكم أو قرار صادر من المحكمة التي يقع القسم المساحي في دائرتها…”. كما تبين لها أن المادة (111) من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني المشار إليه– الصادرة بقرار وزير العدل رقم (825) لسنة 1975– تنص على أن: “المحررات التي تُقبل لإجراء القيد في السجل العيني: (‌أ) في حالة التراضي: عقد موثق. (‌ب)… (‌جـ)… (‌د)… (‌هـ)… (‌و) في الأحكام: حكم نهائي. (‌ز)…”.

وتبين لها كذلك أن المادة (271) من قانون المرافعات المدنية والتجارية رقم (13) لسنة 1968 تنص على أن: “يترتب على نقض الحكم إلغاء جميع الأحكام، أيًّا كانت الجهة التي أصدرتها والأعمال اللاحقة للحكم المنقوض متى كان ذلك الحكم أساسًا لها. وإذا كان الحكم لم ينقض إلا في جزء منه بقي نافذًا فيما يتعلق بالأجزاء الأخرى ما لم تكن مترتبة على الجزء المنقوض.”.

واستظهرت الجمعية العمومية مما تقدم أن السجل العيني– وفقًا لقانونه رقم (142) لسنة 1964- هو مجموعة الصحائف التي تبين أوصاف كل عقار، وحالته القانونية، والحقوق المترتبة عليه، والمعاملات والتعديلات المتعلقة به، وقوام هذا النظام هو تخصيص سجل عيني لكل قسم مساحي تفرد فيه صحيفة مستقلة لكل عقار، فيكون ترتيب التسجيل فيه وفقًا لمواقع الأعيان، وقد أوجب المشرع قيد جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك في السجل، ورتّب على عدم القيد أن تلك الحقوق لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم، ولا يكون لها من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن، وحظر المشرع إثبات الحقوق في السجل إلا إذا كانت قد نشأت أو تقررت بسبب من أسباب اكتساب الحقوق العينية، وإذا كان هذا السبب تصرفًا أو حكمًا وجب أن يكون قد سبق شهره ، فإذا استقر القيد الأول في السجل، وتطهر من عيوبه، إما بعدم الاعتراض عليه، أو برفض الطعن، اكتسب هذا القيد قوة إثبات لصحة البيانات الواردة فيه، بما يحقق الغاية من إقرار هذا النظام باستقرار الملكية، وانعدام المنازعات بشأنها بشكل ملموس، وشيوع الأمان بين المتعاملين على العقار، وتبعًا لذلك أوجب المشرع في حالة رفع دعاوى قضائية تتعلق بالحقوق العينية العقارية أو بصحة أو نفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها بالسجل أن تتضمن طلبات تلك الدعاوى إجراء التغيير في بيانات السجل، مع تقديم شهادة دالة على حصول التأشير في السجل بمضمون هذه الطلبات، وإلا قضي بعدم قبولها، بما يضمن حماية كل من يتعامل مع المقيد كمالك للعقار من أثر كل دعوى غير مؤشر بها في السجل، وألزم المشرع صاحب الشأن بالتأشير في السجل بمنطوق الحكم النهائي الصادر في تلك الدعاوى خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائيًّا، ورتب على ذلك أن يكون هذا الحكم حجة على من ترتبت لهم حقوق وأثبتت لمصلحتهم بيانات في السجل ابتداءً من تاريخ التأشير بهذه الدعاوى، ولم يقبل المشرع إجراء أي تغيير في تلك البيانات إلا بمقتضى محررات موثقة صادرة ممن يملك التصرف في الحقوق الثابتة في السجل، أو بمقتضى حكم، أو قرار صادر عن المحكمة التي يقع القسم المساحي في دائرتها.

كما استظهرت الجمعية العمومية أن مؤدى نص المادة (271) مرافعات أن نقض الحكم يترتب عليه اعتباره كأن لم يكن، فيزول وتزول معه جميع الآثار والأعمال المترتبة عليه، كما يترتب عليه إلغاء الأحكام اللاحقة التي كان الحكم المنقوض أساسًا لها، ويستطيل أثر هذا الإلغاء– كذلك- إلي جميع إجراءات التنفيذ التي تمت بناء على الحكم المنقوض، ويقع هذا الإلغاء بقوة القانون، وبغير حاجة إلى صدور حكم قضائي بذلك، وإذا كان النقض جزئيًّا فإن أجزاء الحكم الأخرى تبقي نافذة؛ ما لم تكن مترتبة على الجزء المنقوض.

واستعرضت الجمعية العمومية مضمون حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر بجلسة 6/6/1998 في القضية رقم (42) لسنة 17 ق. دستورية والذى ورد فيه: “أن القوة المطلقة للقيود التي يثبتها السجل العيني في صحائفه وفقًا لأحكامه، وإن كانت جوهر نظامه، ولا يتصور أن يوجد هذا السجل بدونها، ولو كان هذا القيد قد تم خلافًا للحقيقة، إلا أن شرط إجراء القيد- وعلى ما تنص عليه المادة (11) من قانون السجل العيني- هو أن تكون الحقوق العينية التي يثبتها القيد في صحائفه، قد أنشأتها أو قررتها أسباب كسبها… ولا يجوز بالتالي أن ينفصل قيد الحقوق العينية الأصلية عن أسبابها التي رتبها القانون المدني، وحصرها، بل إن أسبابها هذه، هي التي يكون الاستيثاق من صحتها سابقًا على قيد الحقوق التي أنشأتها أو نقلتها، فلا يكون من شأن السجل العيني تحوير بنيانها؛ ضمانًا لتقيده بالأغراض التي رصد عليها…”. الجريدة الرسمية، العدد 25 (تابع) في 18 من يونيه سنة 1998.

كما استعرضت الجمعية العمومية ما جرى به قضاء محكمة النقض أن مناط رفع الدعاوى والطلبات أمام اللجنة القضائية بالسجل العيني– وقت سريان العمل بها- هو أن ترفع خلال المدة المقررة بالمادتين (21 و22) من قانون السجل العيني المشار إليه، أما بعد تلك المدة فلم يضع المشرع أي قيد على صاحب الشأن- في ما عدا حجية الأمر المقضي- في أن يلجأ للقضاء العادي ليطرح عليه اعتراضه على البيانات الواردة بالسجل، على النحو المستفاد من نص المادة (39) من هذا القانون.

وترتيبًا على ما تقدم، فإن الثابت من الأوراق أن محكمة النقض- الدائرة المدنية– قضت بجلسة 19/3/2017 في الطعون أرقام (6610) و(7309) و(7310) لسنة 76 ق. بنقض حكم محكمة استئناف المنصورة – مأمورية الزقازيق– الدائرة (22) مدني- الصادر بجلسة 14/3/2006 في الاستئنافات أرقام (1827) و(1883) و(1964) و(2148) لسنة 47 ق. كما قضت المحكمة في موضوع تلك الاستئنافات بإلغاء حكم محكمة الزقازيق الابتدائية الصادر بجلسة 31/3/2004 في الدعوى رقم (2006) لسنة 1988 م. ك. ح. الزقازيق بتثبيت الملكية، وبانعدام الخصومة فيها؛ وذلك تأسيسًا على ثبوت وفاة أحد المدعى عليهم قبل رفع الدعوى، وصدور الحكم فيها دون إفراد كل مدعٍ بقدر معين من المساحة، بما يكون معه الحكم غير قابل للتجزئة، ولا يحتمل سوي حل واحد بعينه، مما يفضي إلى انعدامه؛ لصدوره في خصومة منعدمة.

لمّا كان ذلك، وكان المقرر وفقًا لحكم الفقرة الأولى من المادة (271) مرافعات أن نقض الحكم يترتب عليه اعتباره كأن لم يكن، فيزول وتزول معه جميع الآثار والأعمال المترتبة عليه، كما يترتب عليه إلغاء الأحكام اللاحقة التي كان الحكم المنقوض أساسًا لها، وبغير حاجة إلى صدور حكم قضائي بذلك؛ لوقوع هذا الإلغاء بقوة القانون، وكان المقرر– كذلك– أنه مع التسليم بالقوة المطلقة للبيانات الواردة بالسجل؛ وفقًا لحكم المادة (37) من قانون السجل العيني رقم (142) لسنة 1964 المشار إليه، فإن الحقوق الثابتة به لا تنفصل عن أسبابها، بل اشترط المشرع قبل قيدها التثبت من قيامها على سبب من أسباب اكتسابها، وذلك على ما قررته المادة (11) من هذا القانون، ومن ثم لا يكون من شأن تلك القيود تحوير بنيان أسبابها؛ ضمانًا لتقيد السجل بأغراضه التي رصد عليها، وإنفاذًا لمبدأ المشروعية الملازم لمبدأ ثبوت صحتها، مما مؤداه أن صدور حكم محكمة النقض المشار إليه بإلغاء حكم محكمة الاستئناف، يستتبع زوال هذا الحكم، وكافة ما ترتب عليه من آثار، ومنها قيد المشهر رقم (1574) لسنة 2009 مكتب السجل العيني بالزقازيق، وذلك لقيام هذا القيد على حكم معدوم كشف عنه قضاء بات– لا رجعة فيه– والقول بغير ذلك إنما يفضي– أولا- إلى ترتيب أثر لسبب معدوم، وليس للمعدوم أثر، كما أنه يؤدي– ثانيًا– إلى تبعيض آثار حكم محكمة النقض، بغير سند من نص فى القانون الذى أطلق إزالة هذه الآثار لتشمل كافة الأعمال والأحكام اللاحقة للحكم المنقوض- ثالثًا – مخالفة غرض المشرع من إتاحة تغيير البيانات الواردة في السجل بمقتضى حكم قضائي؛ وفقًا لحكم المادة (39) من هذا القانون، بحسبانها– أي الأحكام القضائية- كما هي أداة لقيد الحقوق بالسجل، فإنها كذلك أداة لتغيير بياناته، ضمانًا من المشرع لئلا يكون القيد في مثل هذه الحالات وسيلة للعدوان عليها، واتساقا مع الغاية ذاتها جرى قضاء محكمة النقض على إتاحة السبيل أمام ذوى الشأن للطعن على تلك القيود أمام القضاء العادي حتى بعد انقضاء المواعيد المحددة للطعن أمام اللجنة القضائية بالسجل– وقت سريان العمل بها- إعلاءً للحق في التقاضي؛ وانتصافًا للمشروعية.

ولا يؤثر في ذلك إثارة عدم التأشير بتقرير الطعن بالنقض في السجل؛ توصلا لعدم ترتيب أي أثر للحكم الناقض على هذا القيد؛ لِما في ذلك من مجادلة في شروط قبول هذا الطعن أمام محكمة النقض، ومساس– بالتبعية– في قضاء هذا الحكم البات، وهو ما لا يجوز قبوله؛ نزولا على قوة الأمر المقضي التي يتمتع بها هذا الحكم، وتعلو على اعتبارات النظام العام.

لـــذلــــك

انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى سريان نص المادة (271/1) مرافعات على الأحكام القضائية بالقيد في السجل العيني، وإلغاء قيد المشهر رقم (1574) لسنة 2009 مكتب السجل العيني بالزقازيق؛ وذلك على النحو المبين بالأسباب.

والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته

تحريرًا في:   /    /2021

                    رئـيس الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع

               المستشار/

            يسرى هاشم سليمان الشيخ

                       النــائـــب الأول لرئـيـس مـجـلـس الـدولــة