بسم اللــــه الرحمـــن الرحيــــم

                        رقم التبليغ:

                        بتاريــخ:      /    /2021

                        ملف رقم: 54/1/641

السيد اللواء/ رئيس جهاز الخدمات العامة بالقوات المسلحة

تحية طيبة، وبعد،

فقد اطلعنا على كتابكم رقم (79) المؤرخ 31 /8/2020م، المُوجه إلى إدارة الفتوى لوزارتي الدفاع والإنتاج الحربي، بطلب الإفادة بالرأى القانونى بشأن الطلبين المقدمين من السيدين/ محمد جمال الدين عبد العزيز، ومحمد مهدى عطية، بإلغاء تخصيص محلين تجاريين بالمول التجارى (صن مول) بمدينة بلبيس بمحافظة الشرقية، مُباعين لهما بموجب عقدى البيع الابتدائى المؤرخين بالترتيب: 29/1/2020 و16/1/2020 المُبرمين مع جهاز الخدمات العامة للقوات المسلحة، ورد هذين المحلين إلى الجهاز مع استرداد الثمن المسدد منهما.

وحاصل الوقائع- حسبما يبين من الأوراق– أن جهاز الخدمات العامة بالقوات المسلحة كان قد أعلن عن بيع (25) محلا تجاريًّا ومسطحين تجاريين، وكافية، ومطعم، بالمزاد العلني بالمول التجاري (صن مول) بمدينة بلبيس بجوار موقف الزقازيق بمحافظة الشرقية، وبإجراء المزايدة تمّت ترسية المحل رقم A3 بالدور الأرضي على السيد/ محمد جمال الدين عبدالعزيز، بنظام التقسيط بمبلغ 1500000 (مليون وخمسمائة ألف جنيه)، وتم التعاقد معه بتاريخ 29/1/2020م، كما تمّت ترسية المحل رقم D3 بالدور الثالث على السيد/ محمد مهدي عطية، بنظام التقسيط بمبلغ 350000 (ثلاثمائة وخمسين ألف جنيه)، وتم التعاقد معه بتاريخ 16/1/2020م. وقام المعروضة حالتاهما بدفع نسبة (50%) من ثمن كل محل قبل التعاقد، على أن يسدد كل منهما نسبة (50 %) المتبقية علي ثلاثة أقساط نصف سنوية، وقد تعثّر المعروضة حالتاهما في دفع باقي الأقساط المُستحقة بسبب الخسائر المادية التي حاقت بهما جراء جائحة كورونا وما صاحبها من إجراءات احترازية وقرارات سيادية بغلق المحال ومنع استقبال الجمهور لفترات زمنية معاصرة، الأمر الذي حدا بكل منهما إلى التقدّم بطلب إلى مدير جهاز الخدمات العامة بالقوات المسلحة بإلغاء تخصيص المحلين وردهما إلى الجهاز مع استرداد المبالغ المسددة منهما كجزء من ثمن المحلين، وإزاء ما تقدّم طلب السيد اللواء مدير جهاز الخدمات العامة بالقوات المسلحة رأي إدارة الفتوى لوزارتي الدفاع والإنتاج الحربي حيال ما يتبع نحو الطلبين المقدمين من السيدين/ محمد جمال الدين عبد العزيز ومحمد مهدى عطية، بإلغاء تخصيص المحلين التجاريين المشار إليهما، وردهما إلى الجهاز مع استرداد الثمن المُسدد منهما، وبناء عليه ارتأت إدارة الفتوى المختصة عرض الموضوع على اللجنة الأولى من لجان قسم الفتوى بمجلس الدولة، والتي قررت بجلستها المعقودة في 28/11/2020 إحالته إلى الجمعية العمومية؛ لما آنسته فيه من أهمية وإزاء الاختلاف فى الرأى بخصوص تطبيق البند الرابع أو الخامس عشر من العقد على المعروضة حالتاهما.

ونفيد أن الموضوع عرض على الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بجلستها المعقودة بتاريخ 13 من يناير سنة 2021 الموافق 29 من جمادى الأولى سنة 1442هـ، فتبين لها أن المادة (147) من القانون المدني تنص على أن: “(1) العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التى يقررها القانون. (2) ومع ذلك، إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن فى الوسع توقعها وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدى، وإن لم يصبح مستحيلا، صار مُرهقا للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة، جاز للقاضى تبعًا للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين، أن يرد الالتزام المُرهق إلى الحد المعقول. ويقع باطلًا كل اتفاق على خلاف ذلك”، وأن المادة (148) منه تنص على أن: “1- يجب تنفيذ العقد طبقًا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية…”، وأن المادة (150) تنص على أنه: “(1) إذا كانت عبارة العقد واضحة، فلا يجوز الانحراف عنها من طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين. (2) أما إذا كان هناك محل لتفسير العقد، فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف عند المعنى الحرفى للألفاظ، مع الاستهداء فى ذلك بطبيعة التعامل، وبما ينبغى أن يتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين، وفقًا للعرف الجارى فى المعاملات”. وأن المادة (7) من قانون تنظيم التعاقدات التي تبرمها الجهات العامة الصادر بالقانون رقم (182) لسنة 2018، تنص على أن: “يكون التعاقد وفق أحكام هذا القانون في الحالات وبالطرق الآتية: 1-… 2- يكون التعاقد على بيع أو تأجير المنقولات أو العقارات أو المشروعات التي ليس لها الشخصية الاعتبارية، والترخيص بالانتفاع أو استغلال العقارات والمشروعات، ومن ذلك المنشآت السياحية والمقاصف، عن طريق مزايدة علنية عامة أو مزايدة بالمظاريف المغلقة…، وفي جميع الحالات يتم التعاقد في الحدود وفقًا للشروط والقواعد والإجراءات الواردة بهذا القانون ولائحته التنفيذية”، وأن المادة (36) تنص على أن: “تتم ترسية المزايدة على مُقدم أعلى سعر مستوفٍ للشروط بشرط ألا يقل السعر المقدم عن الثمن أو القيمة الأساسية، وترفع اللجنة محضرها متضمنا توصياتها للسلطة المختصة للاعتماد أو تقرير ما تراه، ويجب أن يشتمل قرار الترسية على الأسباب التي بُني عليها”، وأن المادة (40) تنص على أنه: “على صاحب العطاء الفائز أن يؤدي التأمين النهائي بالنسب وخلال المدد بالأحكام المُبينة قرين الحالات الآتية : 1-… 4-عمليات بيع العقارات والمشروعات: يجب على من ترسو عليه المزايدة أن يسدد نسبة (10%) من قيمة ما تم ترسيته عليه فور الرسو…”.

واستبان للجمعية العمومية أن البند الثالث من العقدين المشار إليهما ينص على أنه: “سدد الطرف الثاني قيمه التأمين…، كما سدد نسبة (5،2%) من إجمالي ثمن البيع مُوزعة كالآتي: 1-نسبة (2%) من إجمالي ثمن البيع كعمولة خبرة وتثمين ودلالة. 2-نسبة (0،2%) ضريبة القيمة المضافة. 3-نسبة (3%) من إجمالي ثمن البيع مصروفات إدارية، بالإضافة إلى نسبة (10%) من إجمالي قيمه العين كوديعة صيانة وأمن ونظافة، علمًا بأنها لا تدخل ضمن القيمة الإجمالية للعين المبيعة”، وأن البند الرابع ينص على أنه: “…وفي حالة تأخر الطرف الثانى عن سداد القسط المُستحق في موعده المُحدد عاليه لمدة خمسة عشر يومًا، يتحمل غرامة تأخير تُحتسب طبقًا لسعر الفائدة المعلن من البنك المركزي المصري شهريًّا، وإذا تأخر عن السداد لمدة خمسة عشر يومًا أخرى تزداد الغرامة التأخيرية المحددة من البنك المركزي بنسبة (5%)، ويحق للجهاز إذا تأخر الطرف الثانى لمدة شهر، فسخ العقد ومصادرة التأمين واسترداد المحل خاليًا من أي شواغل أو أشخاص والرجوع على الطرف الثانى بأي تعويضات، مع عدم أحقية الطرف الثانى في المطالبة بعمولة الدلال أو المصاريف الإدارية أو ضريبة القيمة السابق سدادها، ويحق للجهاز رد الأقساط المُسددة من الطرف الثانى بذات الطريقة التي تم السداد بها، وفي المواعيد التي يحددها الجهاز”، وأن البند الخامس عشر ينص على أنه: “في حالة إخلال الطرف الثاني (المشتري) بأي بند من بنود هذا العقد، يُعد مُخلا ويُفسخ العقد ويُصادر التأمين، ويحق للجهاز المالك استرداد المحل خاليًا من أي شواغل أو أشخاص دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو اتخاذ أي إجراءات قانونية، ولا يحق للطرف الثاني أيضًا المطالبة باسترداد أي مبالغ قام بسدادها من ثمن المحل تحت أى مسمى”.

واستظهرت الجمعية العمومية مما تقدم– وعلى ما جرى به إفتاؤها– أن المشرع فى القانون المدنى وضع أصلاً عامًّا يطبق على العقود المدنية والإدارية على حد سواء، مقتضاه أن العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون، وأنه يجب تنفيذه طبقًا لما اشتمل عليه، وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية. وأنه من المبادئ المستقرة فى تفسير العقود احترام عبارات العقد الواضحة والعمل بمقتضاها، فلا يجوز اتخاذ التفسير ذريعة للانحراف، أو النأى بها عن مدلولها الظاهر رعاية لمبدأ سلطان الإرادة، فإذا غُمّ الأمر، وكان هناك محل لتفسير نصوص العقد للوقوف على ما تلاقت عليه إرادة المتعاقدين دون التعويل فى ذلك على ظاهر النصوص، فإنه يتعين الأخذ بجميع عبارات الاتفاق من كراسة الشروط والمواصفات والمقايسات ومحاضر لجنة البت، وبمراعاة أن أحكام العقد يفسر بعضها بعضًا، وأن الخاص يقيد العام، كما يستهدى فى سبيل ذلك بطبيعة التعامل محل العقد، وما تقتضيه الأمانة والثقة بين طرفيه وفقًا لما تجري عليه قواعد العرف الذي يجرى على أساسه التعامل محل العقد.

وخلصت الجمعية العمومية مما تقدم إلى أن طرفي التعاقد قد اتفقا- بموجب البند الرابع من العقد- على طريقة سداد الأقساط، وأنه في حال تأخر أو تخلف الطرف الثانى (المشترى) عن سدادها، يحق للجهاز (الطرف الأول) توقيع غرامة على الطرف الثانى حال تأخره عن سداد الأقساط لمدة أقل من شهر، وأجاز للجهاز في حال التأخر عن سداد الأقساط مدة تزيد على الشهر، فسخ العقد ومصادرة التأمين واسترداد المحل خاليًا من أي شواغل أو أشخاص، وكذا الرجوع على الطرف الثانى بأي تعويضات، بالإضافة إلى عدم أحقية الطرف الثانى في المطالبة بعمولة الدلالة أو المصاريف الإدارية أو ضريبة القيمة السابق سدادها، ورد الأقساط المسددة من الطرف الثانى بذات الطريقة التي تم بها السداد، وفي المواعيد التي يحددها الطرف الأول، ثم أوردا نصًّا عامًّا- بموجب البند الخامس من العقد- يُجيز للجهاز في حالة إخلال الطرف الثاني بأي بند من بنود العقد فسخ العقد ومصادرة التأمين، ويحق للجهاز استرداد المحل خاليًا من أي شواغل أو أشخاص دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو اتخاذ أي إجراءات قانونية، ولا يحق للطرف الثاني أيضًا المطالبة باسترداد أي مبالغ قام بسدادها من ثمن المحل تحت أى مسمى، ولما كانت عبارات العقد تُفسر بعضها بعضًا، فلا يجوز عزل بند من بنود العقد عن بقية البنود بل يجب تفسيرها باعتبارها جزءًا من كلٍّ هو العقد، فقد تكون هناك بنود عباراتها مطلقة ويحددها بند سابق أو لاحق عليها، وقد يقرر أحد بنود العقد أصلا عامًّا يرد عليه استثناء يذكر قبله أو بعده، ولما كان البند الخامس عشر نص على الجزاءات التى يجوز للجهاز توقيعها فى حالة إخلال المتعاقد معه بأي بند من بنود العقد، ونص فى البند الرابع من العقد علي الجزاء المترتب على تأخر أو تخلف المتعاقد مع الجهاز عن سداد قسط من الأقساط المستحقة عليه، فإن البند الرابع من العقد يُعد نصا خاصًّا يقيد عموم البند الخامس عشر منه، إذ الخاص يُقيد العام، ومعلوم أنه إذا ما قام تناقض بين بندين من بنود العقد ينبغي التوفيق بينهما بإعمالهما معًا إن كان في الإمكان ذلك، أما إذا كان التناقض يستعصي معه الجمع بين البندين على أية صورة، فيغلب النص الخاص على النص العام، ولما كان البند الرابع من العقدين خاصًّا بمعالجة حالات تأخر المشترى عن سداد الأقساط، فمن ثم يُعد هو النص الواجب التطبيق على المعروضة حالتاهما دون البند الخامس عشر.

ولما كان ما تقدم، وكان الثابت من الأوراق أن المعروضة حالتاهما، وهما السيدان/ محمد جمال الدين عبد العزيز، ومحمد مهدى عطية، تقدما بطلب إلغاء تخصيص محلين تجاريين بالمول التجارى (صن مول) بمدينة بلبيس بمحافظة الشرقية، مُباعان لهما بموجب عقدى البيع الابتدائى المؤرخين بالترتيب 16/1/2020 و29/1/2020 المُبرمين مع جهاز الخدمات العامة للقوات المسلحة، واسترداد الثمن المُسدد منهما، وذلك بعد تعثّرهما في سداد قسطين من الأقساط المستحقة عليهما، بسبب الخسائر المادية التي حاقت بهما جراء جائحة كورونا وما صاحبها من إجراءات احترازية وقرارات سيادية بغلق المحال ومنع استقبال الجمهور لفترات زمنية معاصرة، فمن ثم يكون البند الرابع من العقدين المُبرمين مع المعروضة حالتاهما هو الواجب التطبيق، ويجوز للجهاز فسخ العقد معهما ومصادرة التأمين واسترداد المحلين خالييْن من أي شواغل أو أشخاص، بالإضافة إلى أحقية الجهاز فيما تم سداده من عمولة الدلالة أو المصاريف الإدارية أو ضريبة القيمة المضافة، ثم رد ما تبقى من الأقساط المُسددة من الطرف الثانى بذات الطريقة التي تم بها السداد وفي المواعيد

التي يحددها الجهاز.

لذلــــــك

  انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى جواز فسخ عقدى البيع المؤرخين 16/1/2020 و29/1/2020 المُبرمين بين جهاز الخدمات العامة للقوات المسلحة والمعروضة حالتاهما بخصوص المحلين المشار إليهما إعمالا للبند الرابع من العقدين، وذلك على النحو المبين بالأسباب.

والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته

تحريرًا في:           /           /2021

                          رئـيس الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع

                  المستشار/

                 يسرى هاشم سليمان الشيخ

                        النــائـــب الأول لرئـيـس مـجـلـس الـدولــة