بسم اللــــه الرحمـــن الرحيــــم

                        رقم التبليغ:          

                        بتاريــخ:      /    /2021

                        ملف رقم: 54/1/637

السيد الدكتور/ وزير الموارد المائية والرى         

تحية طيبة، وبعد،

فقد اطلعنا على كتابكم رقم (4178) المؤرخ 1/11/2020، بشأن مدى جواز السير في إجراءات التعاقد وصرف التعويض المستحق لمشترى الأرض بعقد غير مسجل طبقًا للقانون رقم (10) لسنة 1990 بشأن

نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة.

وحاصل الوقائع– حسبما يبين من الأوراق– أن رئيس مجلس الوزراء أصدر القرار رقم (1627) لسنة 2009 باعتبار الأراضى والعقارات اللازمة لتنفيذ مشروع ازدواج الطريق رقم (8) من ميدان مندرة حتى الخيارية بمدينة المنصورة بطول 10كم بالمشروع رقم (377) طرق من أعمال المنفعة العامة، ونشر هذا القرار بالجريدة الرسمية بالعدد رقم (30) بتاريخ 25/6/2009، وتم تشغيل هذا المشروع على الطبيعة بتاريخ 7/7/2010، ولزم لتنفيذ القرار المشار إليه نزع ملكية أرض بمسطح (15,5س/1ط) بحوض البقمة /42 تكليف سكن

الناحية /1176 وعرض باسم/ مروان مصطفى مصطفى عبد ربه، وتحرر بشأن هذه المساحة العقد رقم (42) بتعويض مقداره (197500,00) جنيه، وعلى الرغم من سقوط قرار المنفعة العامة رقم (1627) لسنة 2009 لعدم إيداع نموذج العقد المشار إليه مكتب الشهر العقارى المختص، كما لم يصدر قرار من الوزير المختص بنزع ملكية هذه المساحة خلال مدة سنتين من تاريخ نشر قرار المنفعة العامة في الجريدة الرسمية، قامت جهة الإدارة بالإعلان عن مواعيد وأماكن عرض كشوف حصر الممتلكات والبيانات الخاصة بها بالوقائع المصرية بالعدد الأول الصادر بتاريخ 1/1/2018، وبجريدة الجمهورية بعددها الصادر بتاريخ 30/12/2017،

وبجريدة المساء بعددها الصادر بتاريخ 31/12/2017، وعرضت الكشوف الخاصة بها خلال المدة

من 20/1/2018 حتى 3/2/2018 وانتهت فترة الاعتراضات بتاريخ 18/2/2018 دون تقديم معارضات، وتقدم صاحب الشأن بسند ملكيته لهذه المساحة بموجب عقد بيع ابتدائى مؤرخ 1992م، وانتهت مديرية المساحة المختصة إلى أنه بتطبيق البيانات الواردة بهذا العقد مساحيًّا تبين شمولها بالمشروع بالقطعة رقم (1282) و(1284) و(1167) من (10) حوض البقمة/ 42 مدينة المنصورة، وضع يد السيد/ مروان مصطفى مصطفى عبد ربه، وتم تحرير استمارتى البيع والتوقيع عليهما من المذكور، وباستطلاع رأى إدارة الفتوى المختصة انتهت بفتواها في الملف رقم (3/8/9434) إلى أنه لا مانع من صرف التعويض عن المسطح الوارد بالعقد

المشار إليه، إلا أن المديرية المختصة ارتأت أن يتم صرف التعويض بموجب عقد مسجل؛ لذا طلبتم الإفادة بالرأى في هذا الموضوع.

ونفيد: أن الموضوع عُرض على الجمعية العموميـة لقسمى الفتوى والتشريع بجلستها المعقودة فى 24 من فبراير عام 2021 الموافق 12 من رجب عام 1442هـ؛ فتبين لها أن المادة (35) من الدستور تنص على أن: “الملكية الخاصة مصونة، وحق الإرث فيها مكفول، ولا يجوز فرض الحراسة عليها إلا في الأحوال المبينة في القانون، وبحكم قضائى، ولا تنزع الملكية إلا للمنفعة العامة ومقابل تعويض عادل يدفع مقدما وفقا للقانون”. وتبين لها أيضا أن المادة (89) من القانون المدني تنص على أن: “يتم العقد بمجرد أن يتبادل طرفان التعبير عن إرادتين متطابقتين مع مراعاة ما يقرره القانون فوق ذلك من أوضاع معينة لانعقاد العقد”، وتنص المادة (418) منه على أن: “البيع عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشترى ملكية شيء أو حقًّا ماليًّا آخر في مقابل ثمن نقدى”، وتنص المادة (934) منه على أنه: “1- في المواد العقارية لا تنتقل الملكية

ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير، إلا اذا روعيت الأحكام المبينة في قانون تنظيم الشهر العقارى…”. وأن المادة (9) من القانون رقم (114) لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى وتعديلاته تنص على أن: “جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك، يجب شهرها بطريق التسجيل، ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية. ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم، ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن…”.

كما تبين للجمعية العمومية أن المادة (1) من القانون رقم (10) لسنة 1990 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة تنص على أن: “يجرى نزع ملكية العقارات اللازمة للمنفعة العامة والتعويض عنه وفقا لأحكام هذا القانون”. وتنص المادة (5) منه المعدلة بموجب القانون رقم (24) لسنة 2018، على أن: “يكون حصر وتحديد العقارات والمنشآت التي تقرر لزومها للمنفعة العامة بواسطة لجنة مؤلفة من مندوب الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية ومن أحد رجال الإدارة المحلية ومن الصراف. ويسبق عملية الحصر المذكورة إعلان بالموعد الذى يعين للقيام بها، يلصق في المحل المعد للإعلانات بالمقار الرئيسية لوحدات الإدارة المحلية، وفى مقر العمدة، وعلى واجهة العقار محل نزع الملكية بطريقة ظاهرة، كما يخطر ذوو الشأن بالموعد المذكور بخطاب موصى عليه مصحوبًا بعلم الوصول، وعلى جميع الملاك وأصحاب الحقوق الحضور أمام اللجنة المذكورة في موقع المشروع للإرشاد عن ممتلكاتهم وحقوقهم. وتحرر اللجنة محضرا تبين فيه هذه الممتلكات وأسماء الملاك وأصحاب الحقوق ومحال إقامتهم من واقع الإرشاد فى مواقعها، ويكون التحقق من صحة البيانات المذكورة بمراجعتها على دفاتر المكلفات والمراجع الأخرى. ويوقع أعضاء اللجنة المذكورة وجميع الحاضرين على كشوف الحصر إقرارًا منهم بصحة البيانات الواردة بها، وإذا امتنع أحد ذوى الشأن عن التوقيع أثبت ذلك في المحضر مع بيان أسباب امتناعه”. وتنص المادة (7) منه على أن: ” تعد الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية بعد إيداع مبلغ التعويض المنصوص عليه في المادة (6) من هذا القانون كشوفًا من واقع عملية الحصر والتحديد المنصوص عليها في المادة (5) من هذا القانون، تبين فيها العقارات والمنشآت التي تم حصرها، ومساحتها، وموقعها، وأسماء ملاكها، وأصحاب الحقوق فيها، ومحال إقامتهم، والتعويضات التي قدرتها اللجنة المنصوص عليها في المادة (6) المشار إليها، وتعرض هذه الكشوف مرفقًا بها خرائط تبين موقع هذه الممتلكات في المقر الرئيسى لهذه الجهة، وفى مقر مديرية المساحة أو الإدارة التابعة لها بعاصمة المحافظة الواقع في دائرتها العقار، وفى مقر العمدة، وفى مقر الوحدة المحلية وعلى واجهة العقار محل نزع الملكية بطريقة ظاهرة لمدة شهر، ويخطر الملاك وذوو الشأن والجهة طالبة نزع الملكية بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول. ويسبق هذا العرض بمدة أسبوع إعلان في الوقائع المصرية– ملحق الجريدة الرسمية- وفى جريدتين يوميتين واسعتى الانتشار، ويشمل بيان المشروع المواعيد المحددة لعرض الكشوف والخرائط في الأماكن المذكورة…”. وتنص المادة (8) منه المعدلة بموجب القانون رقم (1) لسنة 2015، على أن:

“لذوى الشأن والملاك أصحاب الحقوق خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ انتهاء مدة عرض الكشوف المنصوص عليها في المادة السابقة حق الاعتراض على البيانات الواردة بهذه الكشوف… وللجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية– عند اللزوم- أن تطلب من ذوى الشأن تقديم مستندات أخرى مكملة، وعليها أن تبين لهم هذه المستندات كتابة ودفعة واحدة، وتحدد لهم ميعاد مناسبًا لتقديمها. وفى جميع الأحوال يجب أن يشتمل الاعتراض على العنوان الذى يعلن فيه ذوو الشأن بما تم في الاعتراض. ولذوى الشأن الحق في الطعن على القرار الذى يصدر في الاعتراض أمام المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار، ويرفع الطعن بالطرق المبينة في قانون المرافعات خلال ثلاثين يومًا من تاريخ إعلانهم بالقرار”. وتنص المادة (10) منه على أن: “تُعد البيانات الخاصة بالعقارات والحقوق المدرجة في الكشوف نهائية إذا لم تقدم عنها معارضات أو طعون خلال المدد المنصوص عليها في المادتين (8) و(9) من هذا القانون، ولا يجوز بعد ذلك المنازعة فيها أو الادعاء في شأنها بأى حق من الحقوق قبل الجهة طالبة نزع الملكية، ويكون قيام الجهة طالبة نزع الملكية بأداء المبالغ المدرجة في الكشوف إلى الأشخاص المقيدة أسماؤهم فيها مُبرئا لذمتها في مواجهة الكافة”.

وتنص المادة (11) من القانون المشار إليه على أن: “يوقع أصحاب العقارات والحقوق التي لم تقدم في شأنها معارضات على نماذج خاصة بنقل ملكيتها للمنفعة العامة، أما الممتلكات التي يتعذر فيها ذلك لأى سبب كان، فيصدر بنزع ملكيتها قرار من الوزير المختص، وتودع النماذج أو القرار الوزارى فى مكتب الشهر العقارى المختص، ويترتب على هذا الإيداع بالنسبة للعقارات الواردة بها جميع الآثار المترتبة على شهر عقد البيع…”. وتنص المادة (12) منه على أنه: “إذا لم تودع النماذج أو القرار الوزاري طبقًا للإجراءات المنصوص عليها

في المادة السابقة خلال سنتين من تاريخ نشر قرار المنفعة العامة في الجريدة الرسمية، عُدّ القرار كأن لم يكن بالنسبة للعقارات التي لم تودع النماذج أو القرار الخاص بها”. 

واستظهرت الجمعية العمومية مما تقدم– وعلى ما جرى به إفتاؤها- أن الدستور حظر نزع الملكية الخاصة جبرًا عن أصحابها إلا للمنفعة العامة ومقابل تعويض عادل يُدفع مقدما، وأن المشرع نظّم نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة بالقانون رقم (10) لسنة 1990، وبعد أن ناط برئيس الجمهورية تقرير المنفعة العامة

وحدد إجراءاتها وكيفية تقدير التعويض، اشترط لنقل ملكية العقارات اللازمة للمشروع ذى النفع العام تحقق

أحد أمرين: أولهما أن يوقع ملاك العقارات طوعًا على نماذج نقل ملكيتها للدولة، وثانيهما: إصدار قرار

من الوزير المختص بنزع ملكيتها إذا تعذر توقيع النماذج. على أن تودع النماذج أو قرار نزع الملكية مكتب الشهر العقارى المختص فى مدة أقصاها سنتان من تاريخ نشر قرار المنفعة العامة فى الجريدة الرسمية،

فإذا لم يتم الإيداع خلال هذه المدة أيًّا ما كانت الأسباب، عُدّ قرار المنفعة العامة كأن لم يكن بالنسبة للعقارات التى لم تودع النماذج أو القرار الخاص بها، وقد جاءت عبارات النص صريحة وقاطعة فى أن الأمد المضروب للإيداع هو ميعاد سقوط لقرار المنفعة العامة بمجرد اكتمال المدة، ولا يرد عليه قطع أو امتداد، حتى ولو تم تنفيذ المشروع ذي النفع العام؛ لأن قانون نزع الملكية الملغى كان ينص على عدم سقوط قرار المنفعة العامة

إذا كان قد بُدئ فى تنفيذ المشروع خلال المدة المشار إليها، وعند إعداد مشروع القانون الحالي ورد هذا الحكم فى النص، لكن اللجنة المشتركة التى أحال إليها مجلس الشعب مشروع القانون لمراجعته ارتأت تعديل

نص المادة (12) باستبدال عبارة “عُد القرار كأن لم يكن” بعبارة “سقط مفعول هذا القرار” وحذف عبارة “

ما لم يكن قد بُدئ فى تنفيذ المشروع خلال المدة المشار إليها” حتى لا تتراخى الجهة طالبة نزع الملكية فى تنفيذ إجراءات نقل ملكية العقارات للمنفعة العامة مما يترتب عليه الإضرار بمصلحة الملاك الذين تظل أوضاعهم مُعلقة بسبب عدم اتخاذ الإجراءات التى تلزم لنقل الملكية للمنفعة العامة، وقد أقر مجلس الشعب هذا التعديل وصدر النص بحالته، مما يقطع بأن المشرع قد قصد محو جميع آثار قرار المنفعة العامة، ومنها نقل الملكية

ما لم تودع النماذج الموقع عليها من الملاك أو يصدر قرار بنـزع ملكيتها خلال سنتين من تاريخ نشر قرار المنفعة العامة، وذلك أيًّا كانت الأسباب التى حالت دون هذا الإيداع، فإذا سقط ذلك القرار وعُدّ كأن لم يكن قانونًا، فلا يجوز بعد ذلك الاستناد إليه فى نزع ملكية العقار أو العقارات التى سقط بشأنها، وإلا كان ذلك اعتداء على الملكية الخاصة دون سند وبالمخالفة للدستور.

ولاحظت الجمعية العمومية، وعلى ما جرى به إفتاؤها، أنه بسقوط قرار المنفعة العامة لعدم إيداع النماذج الخاصة بنقل الملكية أو قرار المنفعة العامة مكتبَ الشهر العقاري خلال السنتين التاليتين لنشر القرار بالجريدة الرسمية، فإن هذا القرار يُعد كأن لم يكن، ولا يجوز من ثم بعد سقوط قرار المنفعة العامة إيداع نماذج نقل الملكية مكتبَ الشهر العقاري المختص أو إصدار قرار وزاري بنـزع الملكية وإيداعه المكتب المذكور استنادا إلى قرار المنفعة العامة المشار إليه، كما لا يجوز أن يمنح أصحاب الشأن التعويض المستند إلى هذا القرار الساقط أو التوقيع على نماذج نقل الملكية بعد هذا التاريخ، حيث إن هذه الإجراءات كلها قد وردت على غير محل بعد سقوط مفعول قرار نزع الملكية واعتباره كأن لم يكن، فلا تعيد الحياة إليه، إذ الساقط لا يعود، لاسيما أن المشرع لم يرتب على أي إجراء آخر، مثل التوقيع على نماذج نقل الملكية أو المطالبة بالتعويض، خلاف إيداع نماذج نقل الملكية أو القرار الوزاري مكتبَ الشهر العقاري خلال المدة المشار إليها، أي أثر مُنشئ فى نقل الملكية إلى الدولة، ولا يمكن أن تُحمل مطالبة أصحاب الشأن بالتعويض عن نزع الملكية أو التوقيع على النماذج بعد مرور المدة المشار إليها دون إيداع، بأنهم قد ارتضوا بيع العقار لجهة الإدارة خارج نطاق نزع الملكية جبرًا، حيث إن ذلك مردود عليه بأن الإجراءات المشار إليها تمت كلها نفاذًا لقرار المنفعة العامة الساقط، وفى ظل أحكام قانون نزع الملكية، وليست فى نطاق النظام القانوني المتبع لعقد البيع الرضائى، ومن ثم فلا تنتج أثرًا طبقًا لهذا القانون.

كما استظهرت الجمعية العمومية مما تقدم- وعلى ما جرى به إفتاؤها– أن استيلاء الحكومة على عقار جبرًا عن صاحبه بدون اتباع الإجراءات القانونية التي يوجبها قانون نزع الملكية للمنفعة العامة يُعد بمثابة غصب يستوجب مسئوليتها عن التعويض، وأنه باقتضاء صاحب الشأن التعويض تنتهي معه حالة الغصب وتصبح حيازة الحكومة للعقار مشروعة.

كما استظهرت الجمعية العمومية مما تقدم، أنه ولئن كان من المقرر قانونًا أن عدم تسجيل التصرفات المتعلقة بالحقوق العينية العقارية الأصلية من شأنه ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول، لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم، فإن ثمة استقرارًا فى كل من القضاء والإفتاء والفقه على أن عقد بيع العقار غير المسجل لا يزال بيعًا منتجًا لجميع آثار البيع عدا نقل الملكية بالفعل، فاشتراط المشرع تسجيل التصرفات التى من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية، أو نقله، أو تغييره، أو زواله، لم يُغير من طبيعة عقد البيع ليتحول إلى عقد شكلي، فيبقى مع هذا الشرط عقدًا رضائيًّا لم يشترط القانون لانعقاده شكلاً خاصًّا؛ فهو ينعقد بمجرد تراضى طرفيه، ويترتب على ذلك أن عقد البيع غير المسجل يُنشئ جميع التزامات البائع، فيلتزم بموجبه بنقل الملكية إلى المشترى– والتى لا تنتقل فعلا إلا بالتسجيل على نحو ما تقدم– وبتسليم المبيع وبضمان التعرض والاستحقاق والعيوب الخفية، كما يُنشئ عقد البيع غير المسجل جميع التزامات المشترى، فيلتزم أن يدفع الثمن والمصروفات، وأن يتسلم المبيع، وإذا أوفى البائع بالتزامه بالتسليم وصار العقار المبيع فى حيازة المشترى، فله أن ينتفع به بجميع أوجه الانتفاع، فعقد البيع غير المسجل ينقل إلى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع عدا نقل الملكية.

وحيث إن الثابت من الأوراق أن رئيس مجلس الوزراء أصدر القرار رقم (1627) لسنة 2009 باعتبار الأراضي والعقارات اللازمة لتنفيذ مشروع ازدواج الطريق رقم (8) من ميدان مندرة حتى الخيارية بمدينة المنصورة بطول (10) كم بالمشرع رقم (377) طرق، من أعمال المنفعة لعامة، ومن بينها المساحة محل طلب الرأي وقدرها (15,5س/1ط) الكائنة بحوض البقمة/42 تكليف سكن الناحية /1176، وقد نُشر هذا القرار في الجريدة الرسمية بالعدد رقم (30) بتاريخ 25/6/2009، وتم البدء في تنفيذ المشروع على الطبيعة بتاريخ 7/7/2010، إلا أنه لم يتم إيداع النماذج الخاصة بنقل الملكية أو قرار نزع الملكية لهذه المساحة مكتبَ الشهر العقاري المختص خلال السنتين التاليتين لنشره بالجريدة الرسمية، ومن ثم فقد سقط قرار المنفعة العامة المشار إليه، وعُدّ قانونا كأن لم يكن، وزال- تبعا لذلك– السند الشرعي لنزع الملكية لمسطح الأرض سالفة البيان، ولا يجوز من ثم إيداع نماذج نقل الملكية مكتب الشهر العقاري المختص أو إصدار قرار وزاري بنزع الملكية استنادًا إلى قرار المنفعة العامة المشار إليه.

ولما كان الثابت من الأوراق في الحالة المعروضة أن الجهة الإدارية قامت بتنفيذ المشروع محل قرار المنفعة العامة سالف الذكر بالفعل دون اتباع الإجراءات المقررة قانونًا على النحو السالف بيانه، ومن ثم يستحيل رد المساحة محل طلب الرأي عينًا إلى أصحابها، فلا يكون لأصحابها سوى المطالبة بالتعويض إعمالا للأصل العام بأنه حال تعذّر تنفيذ الالتزام تنفيذًا عينيًّا يُصار إلى عوضه، أي التنفيذ بطريق التعويض، وإذ تقدم صاحب الشأن إلى جهة الإدارة بسند ملكيته للمساحة المشار إليه بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ شهر 9 لعام 1992، وتبين لجهة الإدارة بتطبيق البيانات الواردة بهذا العقد مساحيًّا شمول هذه المساحة بالمشروع بالقطعة رقم (1282) و(1284) و(1168) من (10) بحوض البقمة /42 مدينة المنصورة وضع يد السيد/ مروان مصطفى مصطفى عبد ربه، ولم يتبين لجهة الإدارة وجود منازعة أو شكوك في سند الملكية المقدم إليها من المعروضة حالته، ومن ثم يتعين على جهة الإدارة السير في إجراءات صرف التعويض عن هذه المساحة للمالك لها دون اشتراط أن يكون سند الملكية مسجلا، ما دام لا يوجد لديها دليل مقبول يشكك في سند الملكية أو يزعزع المكنة التي ترتبها، ودون إخلال بحق جهة الإدارة في التحقق بجميع الوسائل والإجراءات القانونية – لدى جهات الاختصاص– من ملكية محرر الاستمارة للمساحة المشار إليها.   

لـــذلــــك

انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى أنه يجوز للجهة الإدارية في الحالة المعروضة السير في إجراءات صرف التعويض بموجب عقد ابتدائي غير مسجل، ما دام أنه ليس ثمة منازعة أو شكوك جدية فيه تزعزعه أو تحد من المكنة التي يرتبها، وبعد التأكد من ملكية المعروض حالته للمساحة محل طلب التعويض، وذلك على النحو المُبين تفصيلا بالأسباب.  

والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته

تحريرًا في:           /           /2021

                          رئـيس الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع

                  المستشار/

               يسرى هاشم سليمان الشيخ

                                النــائـــب الأول لرئـيـس مـجـلـس الـدولــة