جلسة 28 من يونيه سنة 2016

الطعن رقم 25274 لسنة 57 القضائية (عليا)

(الدائرة الثالثة)

برئاسة السيد الأستاذ المستشار/ يحيى خضري نوبي محمد

نائب رئيس مجلس الدولة

وعضوية السادة الأساتذة المستشارين/ أحمد منصور محمد منصور، وأحمد عبد الراضي محمد، وجمال يوسف زكي علي، ومحمد محمد السعيد محمد.

نواب رئيس مجلس الدولة

المبادئ المستخلصة:

• اختصاص:

الاختصاص الولائي- تعد مسألة الاختصاص الولائي قائمة في الخصومة ومطروحة دائما على المحكمة، وعليها أن تقضي فيها من تلقاء نفسها- الحكم الصادر في الموضوع يشتمل على قضاء ضمني باختصاص المحكمة ولائيا، ومن ثم فإن الطعن على هذا الحكم يعد واردا على القضاء الضمني في مسألة الاختصاص، سواء أثارها الخصوم في الطعن أم لم يثيروها، ولمحكمة الطعن أن تتصدى للاختصاص الولائي؛ باعتبار أن ذلك متعلق بالنظام العام، ويدخل في نطاق الطعن.

• المادة (109) من قانون المرافعات المدنية والتجارية، الصادر بالقانون رقم (13) لسنة 1968.

• عقد إداري:

تحقق وجود عقد إداري- مراحل إنشاء العقد- القرارات المنفصلة عن العقد- العقود التي يبرمها أشخاص القانون العام مع الأفراد بمناسبة ممارسة جهة الإدارة لنشاطها في إدارة المرافق العامة وتسييرها ليست سواءً، فمنها ما يعد عقدا إداريا تأخذ فيها الإدارة بوسائل القانون العام بوصفها سلطة عامة تتمتع بحقوق وامتيازات لا يتمتع بمثلها المتعاقد معها، وقد تنزل منزلة الأفراد في تعاقدهم فتبرم عقودا مدنية تستعين فيها بوسائل القانون الخاص- العقد الذي تكون الإدارة أحد أطرافه، سواء كان عقدا إداريا أم مدنيا، يمر حتى يكتمل تكوينه بمراحل متعددة- ينبغي التمييز بين العقد الذي تبرمه الإدارة، والإجراءات التي تمهد بها لإبرام هذا العقد أو تهيئ لمولده؛ ذلك أنه بقطع النظر عن كون العقد مدنيا أو إداريا، فإن من هذه الإجراءات ما يتم بقرار من السلطة المختصة له خصائص القرار الإداري ومقوماته، ومثل هذه القرارات، وإن كانت تسهم في تكوين العقد وتستهدف إتمامه، فإنها تنفرد عن العقد وتنفصل عنه، ومن ثم يجوز لذوي الشأن الطعن فيها بالإلغاء استقلالا.

• حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر بجلسة 17 ديسمبر سنة 1994 فى القضية رقم 2 لسنة 15ق (تنازع).

(ج) أملاك الدولة الخاصة:

استغلالها والتصرف فيها- التشريعات المنظمة لذلك (استعراض التطور التشريعي، والوضع القائم). 

 (د) أملاك الدولة الخاصة:

التصرف فيها- مناط تحقق قيام “قرار إداري” بشأن هذه التصرفات- إذا كان صدور القرار عن جهة إدارية لا يخلع عليه في كل الأحوال وبحكم اللزوم وصف “القرار الإداري”؛ إذ ليس كل قرار يصدر عن هيئة إدارية عامة يعد قرارا إداريا يختص القضاء الإداري بطلب إلغائه، بل لا بد لتحقق وصف “القرار الإداري” أن يكون كذلك بحكم موضوعه، فإذا دار القرار حول مسألة من مسائل القانون الخاص، أو تعلق بإدارة شخص معنوي خاص، فإنه يخرج عن عداد القرارات الإدارية أيا كان مُصدره، ومهما كان موقعه فى مدارج السلم الإداري؛ إلا أنه فيما يتعلق بالتصرف في الأراضي المملوكة للدولة ملكية خاصة، فإن مجال إعمال هذا القضاء يرتهن بالحالات التي لا تكون فيها جهة الإدارة مقيدة بضوابط وإجراءات نص عليها القانون في شأن جواز التصرف، أي أن تكون الإدارة حرة تماما في التصرف كالأفراد سواء بسواء- إذا وجدت قواعد تنظيمية عامة تقيد الإدارة في التصرف في الأرض المملوكة لها ملكية خاصة أو تحد من حريتها، فإن تصرفها على خلاف هذه القواعد أو امتناعها عن التصرف يشكل قرارا إداريا يمكن الطعن عليه أمام القضاء الإداري بطلب وقف تنفيذه أو إلغائه- قيام جهة الإدارة بتحديد ثمن أرض مملوكة لها، وما يستتبعه ذلك من إجراءات قانونية قد تتخذها في حالة عدم أداء الثمن، هو تعبير عن إرادتها بما لها من سلطة بقصد إحداث أثر أو تحديد مركز في شأن من يريد تملك أرض تعد من أملاك الدولة الخاصة، ومن ثم فإنه يعد قرارا إداريا، تختص محاكم مجلس الدولة بنظر الطعن فيه- تختص محاكم مجلس الدولة كذلك بنظر الطعن في القرار السلبي بالامتناع عن إتمام بيع أرض مملوكة لها ملكية خاصة لواضع اليد عليها.

(هـ) أملاك الدولة الخاصة:

التصرف فيها- انعقاد العقد- التعاقد بشأن بيع أملاك الدولة الخاصة للأراضي، شأنه شأن جميع البيوع، يتم بإيجاب وقبول، ويتم العقد بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتين متطابقتين على وفق الإجراءات المرسومة قانونا في التشريعات المنظمة للتصرف في أملاك الدولة الخاصة- الإيجاب فى هذه الحالة يكون من قبل راغب الشراء (واضع اليد) بتقدمه للشراء على أساس السعر الذي تحدده لجان التثمين طبقا لأسسه الواردة بتلك التشريعات، فلا يشترط أن يكون الثمن معينا بالفعل وقت تقديم الإيجاب (طلب الشراء)، إلا أنه يتعين أن يكون قابلا للتحديد باتفاق المتعاقدين صراحة أو ضمنا على الأسس التي يحدد بمقتضاها فيما بعد- إذا رفضت الجهة الإدارية البيع في نطاق سلطتها التقديرية فهي غير ملزمة بالقبول، بيد أن رفضها التعاقد لا بد أن يستند إلى أسباب مشروعة، خاصة إذا كانت تلك التشريعات قد صدرت لتقنين أوضاع واضعي اليد على أملاك الدولة الخاصة في حالات بعينها- إذا تمت الموافقة على البيع بالثمن الذي حددته اللجان المختصة، وأخطرت الجهة الإدارية الموجب (طالب الشراء) بالموافقة على البيع، واتصل علمه بهذا القبول، انعقد العقد باقتران القبول بالإيجاب، وينتج التعاقد أثره، ويكون ملزما لطرفيه من تاريخ اتصال القبول بعلم من وجه إليه- إذا تخلف قبول البيع ممن يملكه قانونا، أو لم يتصل علم الموجب بالقبول، فإن الأرض تظل على ملك الجهة الإدارية البائعة، ويكون من حقها اقتضاء مقابل الانتفاع بها من واضع اليد عليها، كما يكون لها اقتضاء هذا المقابل حتى تاريخ انعقاد العقد في التاريخ الذي علم فيه طالب الشراء بالقبول- إذا نازع الموجب (طالب الشراء) في الثمن الذي قدرته الجهة الإدارية، فله أن يتحلل من إيجابه ولا ينعقد العقد، وله أن يتمسك بانعقاد العقد، على أن يتظلم إن شاء إلى لجنة التظلمات المحددة قانونا، أو يعرض الخلاف حول الثمن على القضاء؛ لأن الطرفين لم يشترطا عدم انعقاد العقد إذا قام خلاف على الثمن الذي تقدره اللجان المختصة بجهة الإدارة.

• المادتان (95) و(97/1) من القانون المدني.

• أملاك الدولة الخاصة:

التصرف فيها- يظل واضع اليد ملزما بسداد مقابل الانتفاع عن الفترة السابقة على انعقاد عقد البيع- تقدمه بطلب شراء القطعة المطلوب عنها تحصيل مقابل الانتفاع، لا يحول دون تحصيله، إلا من وقت قبول الجهة الإدارية البيع، واتصال علم طالب الشراء بالقبول، واقتران القبول بالإيجاب، وانعقاد عقد البيع.

الإجراءات

في يوم الخميس الموافق 21/4/2011 أودعت هيئة قضايا الدولة نيابة عن الطاعنين قلم كتاب هذه المحكمة  تقرير الطعن الماثل، حيث قيد بجدولها برقم 25274 لسنة 57ق (عليا)، طعنا في الحكم الصادر عن محكمة القضاء الإداري بالقاهرة بجلسة 22/2/2011 في الدعوى رقم 6762 لسنة 55ق، الذي قضى بقبول الدعوى شكلا، وفي الموضوع:(أولا) ببطلان مطالبة الجهة الإدارية للمدعى بسداد مبلغ 7560 جنيها كمقابل انتفاع عن القطعة رقم 1533، و(ثانيا) بإلغاء القرار السلبي بامتناع الجهة الإدارية المدعى عليها عن إتمام البيع وتسليم المدعي عقد البيع للقطعة رقم 1532، مع ما يترتب على ذلك من آثار على النحو المبين بالأسباب، وإلزام الجهة الإدارية المصروفات.

وطلب الطاعنون في ختام تقرير الطعن -وللأسباب الواردة فيه– الحكم بصفة مستعجلة بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه لحين الفصل في موضوع الطعن، وبقبول الطعن شكلا، وفي الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه، والقضاء مجددا:(أصليا) بعدم اختصاص المحكمة ولائيا بنظر الدعوى، و(احتياطيا) بعدم قبول الدعوى لانتفاء القرار الإداري، مع إلزام المطعون ضده المصروفات عن درجتي التقاضي، و(من باب الاحتياط) برفض الدعوى، مع إلزام المطعون ضده المصروفات عن درجتي التقاضي.

وتم إعلان تقرير الطعن على الوجه المقرر قانونا.

وقدمت هيئة مفوضي الدولة تقريرا مسببا بالرأي القانوني، ارتأت فيه الحكم برفض الدفع المبدى من الجهة الإدارية بعدم اختصاص القضاء الإداري ولائيا بنظر الدعوى، وبقبول الطعن شكلا، وندب خبير لأداء المأمورية المبينة بالتقرير، مع إبقاء الفصل في المصروفات.

ونظر الطعن أمام دائرة فحص الطعون بجلسة 7/7/2012، وتم تداوله أمامها على النحو المبين بمحاضر الجلسات، وبجلسة 16/1/2013 قررت إحالة الطعن إلى هذه المحكمة، حيث نظرته بجلسة 2/4/2013، وتم تداوله أمامها على النحو المبين بمحاضر الجلسات، وبجلسة 5/1/2016 قررت المحكمة إصدار الحكم بجلسة 24/5/2016، وبها قررت مد أجل النطق بالحكم لجلسة اليوم، حيث صدر وأودعت مسودته المشتملة على أسبابه عند النطق به.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع الإيضاحات وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن عناصر المنازعة تخلص -حسبما يبين من الأوراق ومن الحكم المطعون فيه- في أنه بتاريخ 24/5/2001 أقام المطعون ضده الدعوى رقم 6762 لسنة 55ق أمام محكمة القضاء الإداري بالقاهرة، وكانت طلباته الختامية: الحكم بوقف تنفيذ ثم إلغاء المطالبتين الصادرتين عن إدارة أملاك الجيزة بتاريخ 4/4/2001، الأولى بمبلغ 7560 جنيها كمقابل انتفاع بالقطعة رقم 1533، والثانية بمبلغ 473659,20 جنيها كمقابل انتفاع عن القطعة رقم 1532، وبإلغاء القرار السلبي بامتناع جهة الإدارة عن تحرير عقد بيع القطعة الثانية رقم 1532 ومساحتها 457.2 م² الواقعة خلف العقار ملكه رقم 200 شارع السودان بالمهندسين، والناتجة عن ردم الترعة الفاصلة بين شارع السودان والسكة الحديد، والتي يضع يده عليها منذ عام 1981، وذلك بسعر المثل (400 جنيه) في تاريخ وضع يده عليها، طبقا لأحكام قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1107 لسنة 1995، مع ما يترتب على ذلك من آثار، وإلزام الجهة الإدارية المصروفات.

وقال المطعون ضده بيانا لدعواه إن القطعة رقم 1533 هي امتداد لشارع الإسراء، ولا تقع خلف ملكه، ولا يضع يده عليها، وإنه تم بناء وحدة مطافئ عليها، وهو ما تكون معه المطالبة بمبلغ 7560 جنيها لا أساس لها في الواقع والقانون،وبالنسبة للقطعة رقم 1532 فهي تقع خلف ملكه، ورُبِطت عليها ضريبة عقارية بعد ردم الترعة، وتم سداد الضريبة حتى عام 1988، وكانت قد وردت إليه مطالبة بمبلغ 281635.20 جنيها عن الفترة من عام 1989 حتى عام 1997، ثم المطالبة الأخيرة بتاريخ 4/4/2001 بمبلغ 473659.20 جنيها، وكان قد سبق له بتاريخ 18/7/1994 أن تقدم بطلب إلى إدارة أملاك الجيزة لشراء القطعة رقم 1532 المشار إليها أسوة بباقي ملاك العقارات في مثل حالته، وسدد الرسوم المقررة بالقسيمة رقم 33ع ح/128457 بتاريخ 29/5/1995 بمبلغ 2758 جنيها (عبارة عن مبلغ 229 جنيها مقابل انتفاع للمسطح المذكور–مبلغ 229 جنيها رسم فحص–مبلغ 2290 جنيها كتأمين بواقع خمسة جنيهات للمتر– مبلغ عشرة جنيهات كراسة الشروط) بناء على خطاب إدارة الأملاك لإدارة الإيرادات المؤرخ في 28/5/1995، ووافقت اللجنة العليا لتثمين أملاك الدولة  بتاريخ 24/7/1995 على البيع نظير 400 جنيه للمتر طبقا لقرار محافظ الجيزة رقم 444/1994، إلا أن الجهة الإدارية امتنعت عن تحرير عقد بيع هذه القطعة التي تمت الموافقة على بيعها، وقام بسداد جزء من الثمن بالقسيمة المشار إليها، وأخذت تغالي في الثمن، مما يشكل قرارا سلبيا يستوجب وقف تنفيذه وإلغاءَه.

وتقدم المطعون ضده أثناء نظر الدعوى بطلب إلى لجنة التوفيق في المنازعات قيد برقم 1380 لسنة 2010، وصدرت التوصية برفضه بجلسة 21/6/2010.

……………………………………………………..

وبجلسة 15/4/2001 صدر حكم محكمة القضاء الإداري المطعون فيه، قاضيا فى منطوقه بقبول الدعوى شكلا، وفي الموضوع:(أولا) ببطلان مطالبة الجهة الإدارية للمدعي بسداد مبلغ 7560 جنيها كمقابل انتفاع عن القطعة رقم 1533. و(ثانيا) بإلغاء القرار السلبي بامتناع الجهة الإدارية المدعى عليها عن إتمام البيع وتسليم المدعي عقد البيع للقطعة رقم 1532، مع ما يترتب على ذلك من آثار، على النحو المبين بالأسباب، وإلزام الجهة الإدارية المصروفات.

وأقامت المحكمة قضاءها ببطلان مطالبة الجهة الإدارية للمدعي بسداد مبلغ 7560 جنيها كمقابل انتفاع عن القطعة رقم 1533على أنه في مجال الإثبات فإن من يدعي واقعة أو يبدي دفعا فعليه يقع عبء الإثبات أو إقامة الدليل عليه، وأن الثابت من الأوراق أن المدعي أكد أنه لم يضع يده على قطعة الأرض المذكورة، وأنها امتداد لشارع الإسراء بالمهندسين، ومقام عليها وحدة إطفاء تابعة للحي، ولا تجوز مطالبته عنها بمقابل انتفاع، وهو الأمر الذى لم تنكره الجهة الإدارية المدعى عليها أو تقدم ما يفيد عكسه، ومن ثم تكون المطالبة فاقدة لسندها الصحيح من الواقع أو القانون، ويتعين لذلك القضاء بإلغاء هذه المطالبة.

وأقامت المحكمة قضاءها بإلغاء القرار السلبي بامتناع الجهة الإدارية المدعى عليها عن إتمام البيع وتسليم المدعي عقد البيع للقطعة رقم 1532، مع ما يترتب على ذلك من آثار،على أن المقرر على وفق المادة الأولى من قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1107 لسنة 1995 أنه يجوز لكل جهة إدارية في دائرة اختصاصها التصرف في الأراضي المملوكة للدولة ملكية خاصة لواضعى اليد عليها قبل العمل بأحكام القانون رقم 31 لسنة 1984 (أي قبل 1/4/1984) بالطريق المباشر، وبثمن المثل في تاريخ وضع اليد عليها، والثابت من الأوراق أن المدعي(المطعون ضده) يمتلك العقار رقم 200 شارع السودان بموجب العقد المسجل برقم 4579 في 10/12/1981، وأن القطعة رقم 1532 ناتج الترعة الملغاة (محل التداعي) تقع خلف هذا العقار، ويضع اليد عليها من التاريخ المذكور، وهو ما لم تنكره الجهة الإدارية، وبتاريخ 18/7/1994 تقدم بطلبه إلى إدارة أملاك الجيزة لشراء قطعة الأرض المذكورة، ووافقت الجهة الإدارية على البيع له، وكلفت اللجان المختصة بتحديد الثمن، فقدرت ثمنا للمتر مقداره 400 جنيه على أساس أنها “نواصي”طبقا لقرار المحافظ 444 لسنة 1994 بشأن بيع أراضي “النواصي” لواضعي اليد عليها، وهو ما يكشف عن اتجاه نية الجهة الإدارية إلى بيع قطعة الأرض المذكورة من أملاك الدولة الخاصة اليه بحسبانه واضع اليد عليها، وقام فور إخطاره بسداد المبلغ المطلوب منه نظير شرائه قطعة الأرض المذكورة على وفق الثابت بإيصال السداد رقم 128457 بتاريخ 29/5/1995، وهو الأمر الذي يفيد انعقاد عقد البيع لقطعة الأرض المذكورة بين المدعي والجهة الإدارية.

والثابت من الأوراق أن المدعي يضع يده على قطعة الأرض المذكورة منذ عام 1981، وأن بيع قطعة الأرض له تم في ظل العمل بأحكام قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1107 لسنة 1995 المشار إليه، ومن ثم فإن ثمن بيع قطعة الأرض المذكورة للمدعي يكون هو ثمن المثل في تاريخ وضع اليد، وإذ خلت الأوراق من بيان سعر المثل لقطعة الأرض وضع يد المدعي في تاريخ وضع اليد، وقد ارتضى المدعي بسعر البيع المقدر له بـ 400 جنيه للمتر، ويطلب التعاقد معه على هذا السعر الذي قدرته الجهة الإدارية وقت تقديم طلبه للشراء في عام 1994 وتم البيع به لأقرانه المذكورين بعريضة الدعوى،فمن ثم يكون امتناع جهة الإدارة عن إتمام البيع وتسليم عقد البيع للقطعة المذكورة بعد قبض الثمن المقدر بـ 400 جنيه للمتر، قرارا سلبيا  مخالفا للقانون، جديرا بالقضاء بإلغائه، مع ما يترتب على ذلك من آثار، أهمها عدم صحة مطالبة الجهة الإدارية بدفع مبلغ 473659.20 جنيها عن القطعة نفسها، والتزامها بتقاضي ثمنها في حدود 400 جنيه للمتر المربع، أي بإجمالي مبلغ 182880 جنيها (400 ×457,2 م² مساحة القطعة).

ولا ينال مما تقدم ما تذرعت به الجهة الإدارية المدعى عليها من أنها قد أخطرت المدعي في 13/2/1995، و22/12/1995 ولكنه لم يحضر لسداد باقي الثمن وإتمام إجراءات البيع له، وترتب على ذلك سقوط تقدير الثمن بـ 400 جنيه لمضي سنتين على هذا التقدير؛ لأن الجهة الإدارية أخطرته على عنوان آخر هو 37 شارع البطل أحمد عبد العزيز، وليس على عنوانه الصحيح المقيم فيه وهو 200 شارع السودان بالمهندسين، والذي وجهت إليه فيه المطالبة الأخيرة، ومن ثم فإن إخطار جهة الإدارة للمدعي على العنوان غير الصحيح لا يعتد به كإجراء تحسب منه مدة السنتين لسقوط تقدير الثمن، ويعتد فحسب بالإخطار الصحيح للمدعي على عنوانه الصحيح المقيم به، وبدهي أن يكون هذا العنوان هو العقار الملاصق لقطعة الأرض المطلوب شراؤها.

……………………………………………………..

• وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب تنعى الجهة الإدارية الطاعنة بالأول والثاني منها على الحكم المطعون فيه مخالفته للقانون والخطأ في تطبيقه وتأويله؛ لمخالفته قواعد الاختصاص الولائي، ولانتفاء القرار الإداري، وفي بيان ذلك تقول إن الطعن الماثل يدور حول مدى أحقية المطعون ضده في شراء أرض النزاع وهي من أملاك الدولة الخاصة، وهو نزاع مدني؛ لأن قرار الجهة الإدارية بالامتناع عن بيع العقار له لم يصدر عنها بوصفها سلطة عامة،بل صدر في مسألة من مسائل القانون الخاص، لكون التصرف في أملاك الدولة الخاصة إيجابا أو سلبا يعد حقا متفرعا عن حق الملكية، ولم يستجمع مقومات القرار الإداري، مما ينعقد معه الاختصاص لجهة القضاء المدني المختصة.

– وحيث إنه من المقرر أن مسألة الاختصاص الولائي تعد قائمة في الخصومة ومطروحة دائما على محكمة القضاء الإداري، وعليها أن تقضي فيها من تلقاء نفسها، إذ يعد الحكم الصادر في الموضوع مشتملا على قضاء ضمني باختصاصها ولائيا، ومن ثم فإن الطعن على الحكم الصادر فيها يعد واردا على القضاء الضمني في مسألة الاختصاص، سواء أثارها الخصوم في الطعن أم لم يثيروها، ولمحكمة الطعن أن تتصدى للاختصاص الولائي؛ باعتبار أن ذلك متعلق بالنظام العام، ويدخل في نطاق الطعن على وفق نص المادة (109) من قانون المرافعات المدنية والتجارية الصادر بالقانون رقم (13) لسنة 1968 على أن: “الدفع بعدم اختصاص المحكمة لانتفاء ولايتها أو بسبب نوع الدعوى أو قيمتها تحكم به المحكمة من تلقاء نفسها. ويجوز الدفع به في أية حالة كانت عليها الدعوى”.

 وحيث ان قضاء هذه المحكمة جرى على أن العقود التي يبرمها أشخاص القانون العام مع الأفراد بمناسبة ممارسة جهة الإدارة لنشاطها في إدارة المرافق العامة وتسييرها ليست سواءً، فمنها ما يعد إداريا تأخذ فيها الإدارة بوسائل القانون العام بوصفها سلطة عامة تتمتع بحقوق وامتيازات لا يتمتع بمثلها المتعاقد معها، وقد تنزل منزلة الأفراد في تعاقدهم فتبرم عقودا مدنية تستعين فيها بوسائل القانون الخاص، وأن العقد الذي تكون الإدارة أحد أطرافه –سواء كان عقدا إداريا أم مدنيا- يمر حتى يكتمل تكوينه بمراحل متعددة، ويسلك إجراءات شتى على وفق الأحكام والنظم السارية، وأنه ينبغي التمييز بين العقد الذي تبرمه الإدارة والإجراءات التي تمهد بها لإبرام هذا العقد أو تهيئ لمولده؛ ذلك أنه بقطع النظر عن كون العقد مدنيا أو إداريا، فإن من هذه الإجراءات ما يتم بقرار من السلطة المختصة له خصائص القرار الإداري ومقوماته من حيث كونه إفصاحا عن إرادتها الملزمة بمقتضى القوانين واللوائح بقصد إحداث أثر قانوني تحقيقا لمصلحة عامة يتغياها القانون، ومثل هذه القرارات، وإن كانت تسهم في تكوين العقد وتستهدف إتمامه، فإنها تنفرد عن العقد وتنفصل عنه، ومن ثم يجوز لذوي الشأن الطعن فيها بالإلغاء استقلالا. وهذه النظرية التي ابتدعها مجلس الدولة في فرنسا ومصر، التي تقوم علي جواز الطعن بدعوى الإلغاء في القرارات الإدارية المنفصلة، هي نظرية أوسع مدى، فلا يقتصر تطبيقها على العقود، بل تطبق في كل عملية مركبة.

وحيث إن قيام جهة الإدارة بتحديد ثمن أرض، وما يستتبعه ذلك من إجراءات قانونية قد  تتخذها في حالة عدم أداء الثمن، هو تعبير عن إرادتها بما لها من سلطة بقصد إحداث أثر أو تحديد مركز في شأن من يريد تملك أرض تعد من أملاك الدولة الخاصة، ومن ثم فإن تحديد الدولة لسعر أرض تملكها على وفق القواعد المقررة في هذا الشأن يعد قرارا إداريا.(الطعن رقم 4441 لسنة 41 ق جلسة 1/11/2003، والطعن رقم 943 لسنة 40 ق جلسة 3/12/1994)، وهو ما أكدته المحكمة الدستورية العليا بقولها إنه من المقرر قانونا أن العقود التي تكون الإدارة طرفا فيها لا تعد جميعها من العقود الإدارية، ولا هي من العقود المدنية بالضرورة، بل مرد الأمر في تكييفها القانوني إلى مقوماتها، وبوجه خاص إلى ما إذا كانت شروطها تدل على انتهاجها لوسائل القانون الخاص أو العام، ومن المسلم كذلك أن هذه العقود لا تنتظمها مرحلة واحدة تبرم بعد انتهائها، بل تتداخل في مجال تكوينها مراحل متعددة، يمهد كل منها لما يليه، ليكون خاتمتها العقد في صورته الكاملة؛ ذلك أن الإدارة لا تتمتع -في مجال إبرامها لعقودها- بالحرية ذاتها التي يملكها أشخاص القانون الخاص في نطاق العقود التي يدخلون فيها، بل عليها أن تلتزم طرقا بعينها توصلا إلى اختيار المتعاقد معها، وكثيرا ما تكون قراراتها الإدارية متضمنة إنهاء علاقة تعاقدية بعد نشوئها، أو ممهدة لعلاقة قانونية جديدة لا تزال في طور تكوينها، وسواء آل أمر هذه العلاقة الجديدة إلى إبرام الإدارة لعقد من عقود القانون الخاص أو لأحد العقود الإدارية، فإن قراراتها التي تتصل بالعقد، سواء من ناحية الإذن به أو إبرامه أو اعتماده، تنفصل عنه، ويجوز الطعن فيها من ثم استقلالا عن العلاقة التعاقدية في ذاتها. (حكم المحكمة الدستورية العليا بجلسة 17 ديسمبر سنة 1994فى القضية رقم 2 لسنة 15 ق تنازع).

وحيث إنه ولئن كان قضاء هذه المحكمة قد جرى على أن صدور القرار عن جهة إدارية لا يخلع عليه في كل الأحوال وبحكم اللزوم وصف “القرار الإداري”؛ إذ ليس كل قرار يصدر عن هيئة إدارية عامة يعد قرارا إداريا يختص القضاء الإداري بطلب إلغائه،بل لا بد لتحقق وصف “القرار الإداري” أن يكون كذلك بحكم موضوعه، فإذا دار القرار حول مسألة من مسائل القانون الخاص، أو تعلق بإدارة شخص معنوي خاص، فإنه يخرج عن عداد القرارات الإدارية أيا كان مُصدره، ومهما كان موقعه فى مدارج السلم الإداري، إلا أنه فيما يتعلق بالتصرف في الأراضي المملوكة للدولة ملكية خاصة، فإن مجال إعمال هذا القضاء يرتهن بالحالات التي لا تكون فيها جهة الإدارة مقيدة بضوابط وإجراءات نص عليها القانون في شأن جواز التصرف، وبمعنى آخر: أن تكون الإدارة حرة تماما في التصرف كالأفراد سواء بسواء، أما حيث توجد قواعد تنظيمية عامة تقيد الإدارة في التصرف في الأرض المملوكة لها ملكية خاصة أو تحد من حريتها، فإن تصرفها على خلاف هذه القواعد أو امتناعها عن التصرف يشكل -بحسب التكييف القانوني السليم- قرارا إداريا يمكن الطعن عليه أمام القضاء الإداري بطلب وقف تنفيذه أو إلغائه.

وحيث إنه ترتيبا على ما تقدم، يكون بيع أملاك الدولة الخاصة على وفقالقواعد المتقدمة، وما يسبقه من إجراءات ممهدة له، خاضعا لأحكام القانون العام، وينعقد الاختصاص بنظر المنازعات الناشئة عنه للقضاء الإداري، مما يكون معه الدفع بعدم الاختصاص الولائي للقضاء الإداري، والدفع بعدم القبول لانتفاء القرار الإداري في غير محلهما، ويكون النعى غير سديد.

• وحيث إن الجهة الإدارية الطاعنة تنعى بالسبب الثالث من أسباب النعي على الحكم المطعون فيه مخالفته للقانون والخطأ في تطبيقه وتأويله في قضائه بإلغاء القرار السلبي بامتناع الجهة الإدارية عن إتمام البيع وتسليم المدعي عقد البيع عن القطعة رقم 1532، وبيانا لذلك تقول إن المطعون ضده تقدم بطلب الشراء بتاريخ 18/7/1994، وطبقا لقراري المحافظة رقمي 514 و724 لسنة 1994 يلتزم طالب الشراء فور تقدمه بطلبه بسداد مبلغِ خمسين قرشا عن كل متر من الأرض محل الطلب كمصاريف إدارية، وتأمينٍ مؤقتٍ تحت حساب البيع بواقع خمسة جنيهات عن المتر أو جزء منه، ورسمِ فحصٍ بمبلغ خمسين قرشا عن كل متر من المساحة محل الطلب، وعشرةِ جنيهات ثمن كراسة الشروط؛ ضمانا لجديته في طلبه، وقد قام المطعون ضده فعلا بسداد المصاريف الإدارية والتأمين ورسم الفحص وثمن كراسة الشروط بمبلغ 2758 جنيها بالقسيمة المشار إليها بتاريخ 29/5/1995،ومن ثم لا تعد المبالغ التي سددها جزءا من الثمن أو مقدما له، وإن مجرد تقديم طلب الشراء لا يلزم جهة الإدارة بشيء طبقا للمادة الثالثة من شروط وقيود بيع الأملاك الأميري الصادرة في 6/9/1902، بل لا بد من استيفاء الموافقات اللازمة، إذ يحال طلب الشراء إلى لجنة التقدير لتحديد سعر المتر المربع لقطعة الأرض محل التعامل، ثم يعتمد من المحافظ، ثم يتم العرض على لجنة التصرفات، وحال الموافقة تعتمد من المحافظ، ولا يكتسب مقدم الطلب أي مركز قانونى إلا بعد موافقة اللجان المختصة على طلبه وقيامه بسداد الثمن كاملا، ومقابل الانتفاع المستحق عليه أو 25% منهما، فإن وافق طالب الشراء وقام بالسداد على النحو المذكور يتم تحرير استمارة (48 أملاك) يثبت فيها إجمالي الثمن، ومقابل الانتفاع المتعاقد عليه، وما تم سداده، وباقي الثمن المستحق، ويعتمد من المحافظ، ويقيد برقم بيع، وبذلك ينعقد العقد.

وقد تم إخطار المطعون ضده بتاريخ 13/12/1995 وتاريخ 22/12/1995 على عنوانه الثابت ببطاقة تحقيق الشخصية (37 شارع البطل أحمد عبد العزيز بالعجوزة) لإتمام إجراءات البيع، فلم يحضر ولم يبرم عقد البيع، وسقط تقدير الثمن بـ 400 جنيه للمتر لمضي عامين على هذا التقدير طبقا لقراري المحافظة رقمي 514 و724 لسنة 1994، وقامت اللجنة العليا لتثمين أراضي الدولة بإعادة التقدير على وفق السعر المقرر في حينه بمبلغ 3000 جنيه للمتر، واعتمد ذلك من المحافظ بتاريخ 10/5/1997، وقد أخطرت جهة الإدارة المطعون ضده بكتابها رقم 329 بتاريخ 5/6/1997 بموافقة اللجنة الدائمة للتصرفات على البيع بجلستها رقم 58 البند 42 القطعة 1532 بمسطح 457,20 م²، وهذا الإخطار وإن ذكر به العنوان (37 شارع البطل أحمد عبد العزيز بالعجوزة) إلا أن المطعون ضده تسلمه بتاريخ 4/11/1997، ووقع على صورة الكتاب بتسلمه الأصل، كما تم إخطاره بهذه الموافقة على عنوانه (200 شارع السودان بالمهندسين) بكتاب الإدارة رقم 4759 بتاريخ 13/5/1997، وتمسك المطعون ضده بالتعاقد على أساس 400 جنيه للمتر، وأحيل الموضوع إلى المستشار القانوني، وتم إخطار المطعون ضده بالكتاب رقم 720 بتاريخ 15/9/2001 برأي المستشار القانوني بتقدير سعر المتر 3000 جنيه.

وأضافت الجهة الطاعنة أن كل ما تم بشأن طلب الشراء الخاص بالمطعون ضده هو مجرد إجراءات تمهيدية سابقة على التعاقد، لا ينعقد بها العقد، وأن الجهة الإدارية غير ملزمة بإبرام العقد مع المطعون ضده، حتى مع دفع مقدم الثمن، على وفق قضاء المحكمة الإدارية العليا، كما لم يقدم المطعون ضده ما يثبت وضع يده على قطعة الأرض مثار النزاع قبل العمل بأحكام القانون رقم 31 لسنة 1984 حتى يتسنى له الشراء بثمن المثل في تاريخ وضع اليد، بل إنه أقر في كتابه المؤرخ في 2/1/1989 المقدم لرئيس حي وسط أنه لا يستغل هذا المسطح من الأرض.

أما عن آثار الحكم المطعون فيه ببطلان المطالبة بسداد مبلغ 473659 جنيها، فإن هذا المبلغ هو عبارة عن ريع هذه الأرض خلال فترة المطالبة، وهو حق لجهة الإدارة متصل بواقعة الانتفاع وهو غير مالك لهذه الأرض، ويكون واضع اليد ملزما بسداد مقابل الانتفاع من تاريخ وضع يده عليها حتى تاريخ سداد الثمن أو 25% منه وتحرير الاستمارة (48 أملاك).

– وحيث إن البين من تقصي التشريعات المنظمة لتأجير العقارات الداخلة في ملكية الدولة الخاصة  والتصرف فيها أنها اشتملت على مجموعة القواعد المنظمة لتأجير أملاك الدولة الخاصة التي ترجع إلى سنة 1900، ومجموعة القواعد المنظمة للتصرف في أملاك الدولة الخاصة الصادرة بها “لائحة قيود وشروط بيع أملاك الميري الحرة” في 21 من أغسطس سنة 1902، وإلى جانب هاتين المجموعتين من القواعد القانونية، توجد بعض التشريعات “الخاصة” التي تنظم إدارة بعض أنواع العقارات المملوكة للدولة والتصرف فيها:

(أولها) التشريع المنظم لِطَرْحِ النهر وَأُكُلِه، حيث صدرت اللائحة السعيدية في 5 من أغسطس سنة 1858،، ثم صدر القانون رقم 48 لسنة 1932 الخاص بطرح النهر وأكله، ثم ألغي واستبدل به القانون رقم 73 لسنة 1953 الخاص بطرح النهر وأكله، المعدل بالقانون رقم 63 لسنة 1957، ثم ألغي القانون رقم 73 لسنة 1953 واستبدل به القانون رقم 181 لسنة 1957، ثم ألغي هذا القانون الأخير واستبدل به القانون رقم 192 لسنة 1958 في شأن طرح النهر وأكله.

و(ثانيها) التشريع المنظم للأراضي الصحراوية الواقعة خارج الزمام، حيث ينظمها القانون رقم 124 لسنة 1958 بتنظيم تملك الأراضي الصحراوية.

و(ثالثها) التشريع المنظم للأراضي البور الواقعة داخل الزمام، والتي تمتد في بعض الأحيان إلى خارج الزمام، وتتداخل تبعا لذلك مع الأراضي الصحراوية.

وقد ارتأى المشرع تقنين التشريعات المختلفة المنظمة لتأجير العقارات الداخلة في ملكية الدولة الخاصة والتصرف فيها لتضمها مجموعة قانونية واحدة، صدر بها القانون  رقم 100  لسنة 1964 بشأن تنظيم تأجير العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة والتصرف فيها، متضمنا في الباب الأول (الأراضي الزراعية)، والباب الثاني (في طرح النهر وأكله)، والباب الثالث (في الأراضي البور والأراضي الصحراوية)، والباب الرابع (في الأراضي الفضاء والعقارات المبنية) والباب الخامس (أحكام عامة)، والباب السادس (أحكام انتقالية وختامية)، وقضت المادة (86) منه أن تلغى الفقرة الثالثة من المادة (874) من القانون المدني، كما يلغى المرسوم بقانون رقم 111 لسنة 1945 بشأن تملك العقارات في أقسام الحدود، والقانونان رقم 306 لسنة 1955 ورقم 8 لسنة 1960 بشأن توزيع الأراضي التي قامت الهيئة المصرية الأمريكية لإصلاح الريف باستصلاحها، والقانون رقم 124 لسنة 1958 بتنظيم تملك الأراضي الصحراوية، والقانون رقم 192 لسنة 1958 في شأن طرح النهر وأكله، وقرار رئيس الجمهورية رقم 166 لسنة 1958 بالترخيص للهيئة الدائمة لاستصلاح الأراضي في استغلال الأراضي والتصرف فيها، وقرار رئيس الجمهورية رقم 1385 لسنة 1958 بالشروط والأوضاع اللازمة لبيع طرح النهر لصغار الزراع، وقرار رئيس الجمهورية رقم 2015 لسنة 1960 بتحديد إشراف وزارة الحربية على الجمعيات التعاونية المختلفة بمحافظات الحدود، كما ألغى كل نص آخر يخالف أحكام هذا القانون، ولا تسري القواعد المنظمة لتأجير أملاك الميري الحرة ولائحة قيود وشروط بيع أملاك الميري الحرة الصادرة في 21 من أغسطس سنة 1902 على العقارات الخاضعة لأحكام هذا القانون.ثم عدل القانون رقم 100 لسنة 1964 بالقوانين أرقام 36 لسنة 1967 و17 لسنة 1969 و129 لسنة 1969.

وصدر قانون الإدارة المحلية بالقانون رقم 43 لسنة 1979، متضمنا بعض أحكام التصرف في أملاك الدولة الخاصة في المواد (14) و(28) و(42) و(50).

ثم صدر القانون رقم 143 لسنة 1981 في شأن الأراضي الصحراوية مستهدفا علاج القصور في القانون القائم رقم 100 لسنة 1964 بالنسبة للأراضي الصحراوية، مع تطوير النظرة في المناطق الصحراوية إلى أساليب وقواعد الملكية وحدودها القصوى، بما يحقق الاستفادة من الأراضي الصحراوية وتشجيع المشروعات الاستثمارية والشركات والأفراد والجمعيات التعاونية على استصلاح الأراضي الصحراوية وإقامة التجمعات الإنتاجية في الصحراء الواسعة، وقضى في المادة (27) منه بأن “تلغى الأحكام المتعلقة بالأراضي الصحراوية بالقانون رقم 100 لسنة 1964 في شأن تأجير العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة والتصرف فيها، كما يلغى كل نص يخالف أحكام هذا القانون”، وطرأت أيضا عدة تعديلات على القانون رقم 143 لسنة 1981 بالقوانين أرقام 12 لسنة 1984 و55 لسنة 1988 و72 لسنة 1996.

ثم صدر القانون رقم (31) لسنة 1984 في شأن بعض القواعد الخاصة بالتصرف في أملاك الدولة الخاصة، ناصا في مادته الأولى على أنه: “مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 143 لسنة 1981 في شأن الأراضي الصحراوية، وبحق الدولة في إزالة التعديات التي تقع على أملاكها بالطريق الإداري، يجوز للجهة الإدارية المختصة التصرف في الأراضي المملوكة للدولة ملكية خاصة إلى واضع اليد عليها قبل نفاذ هذا القانون، وذلك بالبيع بطريق الممارسة، مع جواز تقسيط الثمن متى طلب شراءها خلال ستة أشهر من تاريخ العمل به، وفقا للقواعد والضوابط التي يقررها مجلس الوزراء لاعتبارات سياسية أو اقتصادية أو اجتماعية”، ونصت المادة الثانية على أنه: “يجب أن تتضمن عقود البيع النص على ضرورة التزام المشتري باستخدام الأرض واستغلالها في الغرض الذي بيعت من أجله، وفي حالة مخالفة هذا الشرط يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى اتخاذ أي إجراء مع التعويض إن كان له مقتض”.

وقد صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 857 لسنة 1985 بقواعد التصرف في أملاك الدولة الخاصة إلى واضعي اليد عليها، ناصا في مادته الأولى (المستبدلة بموجب قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1107 لسنة 1995) على أنه: “مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 143 لسنة 1981 والقانون رقم 12 لسنة 1984… يجوز للجهات الإدارية كل في دائرة اختصاصها التصرف في الأراضي المملوكة للدولة ملكية خاصة لواضعي اليد عليها قبل العمل بأحكام القانون رقم 31 لسنة 1984 المشار إليه بالطريق المباشر وبثمن المثل في تاريخ وضع اليد عليها”.

ثم صدر القانون رقم (7) لسنة 1991 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بأملاك الدولة الخاصة، منظما في المادة (2) إجراءات إدارة واستغلال والتصرف في الأراضي الصحراوية الخاضعة لأحكام القانون رقم 143 لسنة 1981 في شأن الأراضي الصحراوية، وتوزيع الاختصاصات بين بعض الهيئات حيث تتولى الهيئة العامة للتنمية السياحية إدارة واستغلال والتصرف في الأراضي التي تخصص لأغراض إقامة المناطق السياحية، وتتولى الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية إدارة واستغلال والتصرف في الأراضي التي تخصص لأغراض الاستصلاح والاستزراع، كما تتولى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة إدارة واستغلال والتصرف في الأراضي التي تخصص لأغراض إقامة المجتمعات العمرانية الجديدة، وذلك بالتنسيق مع وزارة الدفاع. وقضت الفقرة الأولى من المادة (4) بأن تتولى وحدات الإدارة المحلية كل في نطاق اختصاصها إدارة واستغلال والتصرف في الأراضي المعدة للبناء المملوكة لها أو للدولة، والأراضي القابلة للاستزراع داخل الزمام، ويضع المحافظ بعد موافقة المجلس الشعبي المحلي للمحافظة طبقا للقواعد العامة التي يقررها مجلس الوزراء قواعد التصرف في هذه الأراضي، على أن تعطى الأولوية في هذا التصرف لأبناء المحافظة المقيمين فيها العاملين في دائراتها، ويجوز أن تنظم هذه القواعد الحالات التي يتم فيها التصرف في هذه الأراضي دون مقابل لأغراض التعمير والإسكان والاستزراع وتهيئتها للزراعة أو لأية أغراض يقررها مجلس الوزراء.

وتنفيذا لهذا القانون صدر قرار محافظ الجيزة رقم 724 لسنة 1994 بتاريخ 28/2/1994 بإصدار قواعد بيع الأراضي الفضاء المعدة للبناء المملوكة للدولة أو لوحدات الإدارة المحلية في نطاق محافظة الجيزة، وتضمن الفصل الثاني قواعد البيع عن طريق الممارسة،وقضت المادة (6) من هذه القواعد بأنه “يجوز البيع عن طريق الممارسة في الأحوال الآتية: 1-… 2-الأراضي المتخلفة عن الترع أو المصارف أو الجسور الملغاة والمستغنى عنها: تباع للملاك المجاورين لهذه القطع بعد أخذ موافقة مديرية الري”. وقضت المادة (7) بأن: “يتم تقدير ثمن الأرض محل البيع بالممارسة بمعرفة اللجان المشكلة بالمحافظة لهذا الغرض، على ألا يقل التقدير عن ثمن المثل وقت البيع، وعلى أن يعتمد التقدير من المحافظ. ويضاف إلى التقدير ما يعادل مقابل الانتفاع أو متأخر الإيجار على الأرض محل البيع”، ونصت المادة (8) الواردة تحت عنوان “إجراءات البيع بالممارسة” على أن: “1-… 2-يؤدي طالب الشراء فور التقدم بطلبه مبلغ خمسين قرشا عن كل متر من الأرض محل الطلب كمصاريف إدارية، وتأمين مؤقت تحت حساب البيع بواقع خمسة جنيهات عن المتر أو جزء منه. 3- تشكل لجان بالوحدات المحلية بالمدن بقرار من رئيس الوحدة المحلية تكون مهمتها تلقي الطلبات والمستندات المرفقة بها… وتتولى تلك اللجان بحث الطلبات المقدمة إليها والتحقق من صحة البيانات الواردة بها ومعاينة الأراضي محل الطلب على الطبيعة، وتعد تقريرا عن كل طلب يتضمن البيانات والإجراءات التي اتخذتها وإبداء الرأي المسبب نحو قبول أو رفض الطلب. ويعرض تقريرها على رئيس الوحدة المحلية لاعتماده. 4- في حالة الموافقة على طلب الشراء يلتزم المشترى بسداد 25% من ثمن الأرض ومتأخرات الإيجار والانتفاع إن وجد، ويراعى في ذلك ما سبق سداده كتأمين مؤقت ويقسط باقي الثمن…”، ونصت المادة (26) الواردة تحت عنوان “الفصل الرابع- أحكام عامة” على أن: “يقدر ثمن الأرض بمعرفة لجنتين إحداهما ابتدائية والأخرى عليا، ويصدر بتشكيل كل منهما قرار من المحافظ يحدد اختصاص كل لجنة وكيفية قيامها بالعمل المنوط بها، وتقدير اللجنة يعد أساسا للبيع بالمزاد والممارسة والتأجير خلال سنتين من آخر تقدير، ويسقط التقدير بمضي سنتين على تاريخه، وفى جميع الأحوال لا يعتبر التقدير نهائيا إلا بعد اعتماده من المحافظ… وفي حالة البيع بالممارسة يحق لذوي الشأن التظلم من تقدير الثمن إلى المحافظ، والذي يحيله إلى لجنة تظلمات يصدر بتشكيلها قرار من المحافظ مبينا به مواعيد وإجراءات التظلم، ولا يكون قرار لجنة التظلمات نهائيا إلا بعد اعتماده من المحافظ”.

وحيث إن البين مما تقدم أن التعاقد بشأن بيع أملاك الدولة الخاصة للأراضي المتخلفة عن الترع أو المصارف للملاك المجاورين لهذه القطع من واضعي اليد عليها، شأنه شأن جميع البيوع، يتم بإيجاب وقبول، ويتم العقد بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتين متطابقتين على وفق الإجراءات المرسومة قانونا في التشريعات المنظمة للتصرف في أملاك الدولة الخاصة بالقانون رقم 7 لسنة 1991، والقرار رقم 724 لسنة 1994 المشار إليهما، والإيجاب فى هذه الحالة يكون من قبل راغب الشراء (واضع اليد) بتقدمه للشراء على أساس السعر الذي تحدده لجان التثمين طبقا لأسسه الواردة بتلك التشريعات، فلا يشترط أن يكون الثمن معينا بالفعل وقت تقديم الإيجاب (طلب الشراء)، إلا أنه يتعين أن يكون قابلا للتحديد باتفاق المتعاقدين صراحة أو ضمنا على الأسس التي يحدد بمقتضاها فيما بعد، فإذا رفضت الجهة الإدارية البيع في نطاق سلطتها التقديرية فهي غير ملزمة بالقبول، بيد أن رفضها التعاقد لا بد أن يستند إلى أسباب مشروعة، خاصة إذا كانت تلك التشريعات قد صدرت لتقنين أوضاع واضعي اليد على أملاك الدولة الخاصة في حالات بعينها؛ بحسبان أن السلطة التقديرية هي مناط قيام القرار الإداري، وهي محل رقابة المشروعية التي يختص بها القضاء الإداري عند النعي على القرار بإساءة استعمال السلطة أو الانحراف بها،فإذا تمت الموافقة على البيع بالثمن الذي حددته اللجان المختصة، وأخطرت الجهة الإدارية الموجب (طالب الشراء) بالموافقة على البيع، واتصل علمه بهذا القبول، انعقد العقد باقتران القبول بالإيجاب، وينتج التعاقد أثره، ويكون ملزما لطرفيه من تاريخ اتصال القبول بعلم من وجه إليه؛ بحسبان أنه طبقا للمادة (97/1) من القانون المدني: “1- يعتبر التعاقد ما بين غائبين قد تم في المكان وفي الزمان اللذين يعلم فيهما الموجب بالقبول ما لم يوجد اتفاق أو نص قانوني يقضي بغير ذلك”، فإذا تخلف قبول البيع ممن يملكه قانونا، أو لم يتصل علم الموجب بالقبول، فإنالأرض تظل على ملك الجهة الإدارية البائعة، ويكون من حقها اقتضاء مقابل الانتفاع بها من واضع اليد عليها، كما يكون لها اقتضاء هذا المقابل حتى تاريخ انعقاد العقد في التاريخ الذي علم فيه طالب الشراء بالقبول، فإذا نازع الموجب (طالب الشراء) في الثمن الذي قدرته الجهة الإدارية، فله أن يتحلل من إيجابه ولا ينعقد العقد، وله أن يتمسك بانعقاد العقد، على أن يتظلم –إن شاء- إلى لجنة التظلمات المشار إليها، أو يعرض الخلاف حول الثمن على القضاء؛ لأن الطرفين  لم يشترطا عدم انعقاد العقد إذا قام خلاف على الثمن الذي تقدره اللجان المختصة بجهة الإدارة، بحسبان أن الطرفين لم يتفقا على مسألة الثمن، وتركا تحديدها لما قرره القانون في كيفية تحديد الثمن، سواء بثمن المثل في تاريخ معين أو غيره، وفي هذه الحالة تقضي المحكمة في الاختلاف حول الثمن مادام المتعاقدان قد أرادا إبرام العقد، ولو لم يتفقا على هذه المسألة الجوهرية.

وفي ذلك تقضي المادة (95) من القانون المدني بأنه: “إذا اتفق الطرفان على جميع المسائل الجوهرية في العقد، واحتفظا بمسائل تفصيلية يتفقان عليها فيما بعد، ولم يشترطا أن العقد لا يتم عند عدم الاتفاق عليها، اعتبر العقد قد تم، وإذا قام خلاف على المسائل التي لم يتم الاتفاق عليها، فإن المحكمة تقضي فيها طبقا لطبيعة المعاملة ولأحكام القانون والعرف والعدالة”.

وحيث إنه لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أن طلب الشراء الذى تقدم به المطعون ضده بتاريخ 18/7/1994 لشراء القطعة رقم 1532 بمساحة بمسطح 457,20م²قد وافقت عليه اللجان المختصة بالتقدير بالجهة الإدارية بسعر المتر 400 جنيه، وأخطرته للحضور لإتمام البيع بكتابيها المؤرخين في 13/12/1995 و22/12/1995، ولم يتصل علم الموجب طالب الشراء بهذا القبول؛ لإرساله إليه على عنوانه الثابت ببطاقته الشخصية، وهو غير العنوان الذي يقيم فيه،فبذلك لم ينعقد العقد؛ لعدم اتصال علم الموجب بقبول جهة الإدارة البيع، ثم أعادت اللجنة تقدير الثمن بثلاثة آلاف جنيه للمتر، واعتمد ذلك من محافظ الجيزة بتاريخ 10/5/1997، وأخطرت جهة الإدارة المطعون ضده بكتابها رقم 329 بتاريخ 5/6/1997 بموافقة اللجنة الدائمة للتصرفات على البيع بجلستها رقم 58 البند 42، بعد أن رأت جهة الإدارة سقوط التقدير السابق بمبلغ 400 جنيه بمضي سنتين على تاريخه طبقا للمادة (26) من قواعد بيع الأراضي المعدة للبناء المملوكة للدولة ووحدات الإدارة المحلية في نطاق المحافظة، وتسلم المطعون ضده هذا الكتاب بتاريخ 4/11/1997، ووقع على صورته بتسلمه الأصل،فمن هذا التاريخ يعد التعاقد قد تم في الزمان الذي علم فيه الموجب (طالب الشراء) بقبول جهة الإدارة البيع، إلا أن المطعون ضده تمسك بالتقدير السابق بمبلغ 400 جنيه للمتر، ونازع جهة الإدارة في التقدير الجديد بمبلغ 3000 للمتر.

ولما كانت قواعد البيع المشار إليها آنفا قد قضت في المادة (7) بأن يتم تقدير ثمن الأرض محل البيع بالممارسة بمعرفة اللجان المشكلة بالمحافظة لهذا الغرض، على ألا يقل التقدير عن ثمن المثل وقت البيع، ولم تقرر الاعتداد بثمن المثل في تاريخ وضع اليد، بل بوقت البيع، على نحو يغاير ما قرره المشرع في القانون رقم 31 لسنة 1984، وطبقا للمادة (26) من تلك القواعد فإن تقدير اللجنة يسقط بانقضاء سنتين على تاريخه.

لما كان ذلك، وكان الثابت من حافظة مستندات الجهة الإدارية المقدمة بجلسة 15/4/2014 أنها تضمنت صور التقديرات المعتمدة من محافظ الجيزة عن القطعة محل التداعي رقم 1532، وورد قرين القطعة في تقديرات عام 1992 مبلغ 400 جنيه للمتر، وهو التقدير نفسه عن عام 1994، ثم خلا تقدير عام 1996 (الموقع من اللجنة في 25/5/1997 والمعتمد من المحافظ) من الثمن، وورد قرين هذه القطعة وقطع أخرى أنه تم التقدير ضمن النواصي في 13/2/1997، وورد قرين قطع أخرى في هذا الكشف (ومنها القطعة 1529 والقطعة 1530) أن ثمن المتر 1500 جنيه، وكانت جهة الإدارة سبق أن قررت أن ثمن المتر للنواصي هو  ثلاثة آلاف جنيه، ومنها القطعة 1532، وكان هذا الثمن هو المعتمد من محافظ الجيزة بتاريخ 10/5/1997 في تاريخ قبول الجهة الإدارية للبيع واتصال علم المطعون ضده به في 4/11/1997،فمن ثم لا يجوز له التمسك بالتسعير السابق وهو 400 جنيه، ويكون رفض الجهة الإدارية معاملته بالتسعير السابق في محله مطابقا للقواعد المعمول بها.

ولا ينال من ذلك استشهاد الطاعن بحالة المدعو/… مشتري القطعة رقم 1534 بسعر المتر 400 جنيه طبقا لتقدير اللجنة العليا المعتمد بتاريخ 11/4/1994؛ فالثابت من البند الثاني من العقد المبرم مع المستشهد به أن قيمة الأرض 243396,885 جنيها، وأنه سدد من الثمن مبلغ 60849,221 جنيها إلى خزينة الجهة بتاريخ 29/10/1994 والشيك رقم 1131061 بتاريخ 1/8/1995، أي إنه تم سداد ربع الثمن وقت سريان التقدير في عامي 1994 و1995 وانعقاد البيع في هذا التاريخ.

وحيث إن واضع اليد يظل ملزما بسدادمقابل الانتفاع عن الفترة السابقة على انعقاد عقد البيع، وإن تقدمه بطلب شراء القطعة المطلوب عنها تحصيل مقابل الانتفاع، لا يحول دون تحصيله، إلا من وقت قبول الجهة الإدارية البيع، واتصال علم طالب الشراء بالقبول، واقتران القبول بالإيجاب، وانعقاد عقد البيع، فمن ثم يكون طلب المطعون ضده ببراءة ذمته من مقابل الانتفاع عن القطعة رقم 1532 المشار إليها عن الفترة السابقة على انعقاد البيع في غير محله، مستوجبا رفضه.

وحيث إن الحكم المطعون فيه لم يأخذ بهذا النظر حين قضى ببطلان المطالبة بمقابل الانتفاع عن القطعة 1532، واعتبر البيع بمبلغ 400 جنيه للمتر، وألزم جهة الإدارة تسليمه عقد البيع على أساس هذا السعر؛ فمن ثم يكون قد حاد عن التزام صحيح القانون، مستوجبا الإلغاء، ورفض الدعوى فيما يتعلق بهذين الطلبين.

أما ما قضى به الحكم من رفض المطالبة عن القطعة رقم 1533 بمبلغ  7560 جنيها، فقد استقام على أسبابه المطابقة للقانون، مما يستوجب رفض الطعن في هذا الشق.

وحيث إن من خسر الطعن يلزم مصروفاته.

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة بقبول الطعن شكلا، وفي الموضوع:

(أولا) بإلغاء الحكم المطعون فيه جزئيا فيما قضى به في البند (ثانيا) من إلغاء القرار السلبي بامتناع الجهة الإدارية المدعى عليها عن إتمام البيع وتسليم المدعي عقد البيع للقطعة رقم 1532، مع ما يترتب على ذلك من آثار، ورفض الدعوى فيما يتعلق بهذا الطلب، وطلب براءة ذمته من المطالبة بقيمة مقابل الانتفاع عن القطعة رقم 1532 على النحو المبين بالأسباب، وألزمت المطعون ضده المصروفات عن هذين الطلبين عن درجتى التقاضي.

(ثانيا) رفض الطعن فيما عدا ذلك من طلبات، وألزمت الجهة الإدارية مصاريف الطعن عن الطلب المرفوض عن درجتي التقاضي.